دولت مادرید کدام مسیر سیاستگذاری مسکن را اشتباه رفت که به «پرونده مستاجر ۸۷ساله» برخورد؟
– نقطه‌کور بازار اجاره مسکن اسپانیا که «نقطه‌ضعف» عمده آن نسبت به بازارهای اتحادیه اروپا است، دست سیاستگذار برای تعدیل فشار هزینه مسکن برای مستاجرها را بسته است
– دوراهی «تله تثبیت اجاره» و «تقویت عرضه هدفمند» مقابل دولت اسپانیا برای بهبود دسترسی مستاجرها
ریشه ماجرا شکافی قدیمی میان عرضه و تقاضاست. رشد جمعیت، تغییر ساختار خانوارها، موج مهاجرت و هجوم گردشگران تقاضا برای مسکن را بسیار بالا برده، اما ساخت‌وساز هیچ‌وقت به اندازه‌ی این نیاز پیش نرفته است. نتیجه، رقابتی نابرابر بر سر شمار اندکی خانه است و بیشترین ضربه را جوانان و گروه‌های کم‌درآمد می‌خورند. عمق بحران وقتی روشن‌تر می‌شود که به سابقه اسپانیا در حوزه مسکن اجتماعی نگاه کنیم. در بسیاری از کشورها شهرداری‌ها یا نهادهای عمومی سهم قابل‌توجهی از بازار اجاره را در اختیار دارند، اما در اسپانیا مسکن حمایتی سهمی بسیار ناچیز دارد.
به همین دلیل، وقتی قیمت‌ها در بازار آزاد اوج می‌گیرند، شمار زیادی از خانوارها هیچ گزینه جایگزینی ندارند و عملا بی‌دفاع می‌مانند. حالا اسپانیا بر سر یک دوراهی مهم ایستاده است. آیا سقف‌گذاری بر اجاره‌ها، مهار سوداگری و حمایت از مستاجران می‌تواند این بحران را آرام کند؟ یا بدون افزایش جدی عرضه و گسترش مسکن حمایتی، این اقدام‌ها فقط مسکنی موقت خواهند بود؟ بررسی دقیق تجربه مادرید و کاتالونیا، دو منطقه‌ای که هر کدام راه متفاوتی را در برخورد با این مشکل انتخاب کرده‌اند، شاید بتواند پاسخ روشن‌تری به این پرسش بدهد.
جرقه‌ای بر بستر نارضایتی ناشی از «مشکل ساختاری بازار اجاره مسکن»
براساس گزارشی از گاردین، جرقه موج تازه اعتراضات مسکن در اسپانیا، با سرنوشت تلخ زنی ۸۷ساله شعله کشید؛ «ماریکامن آباسکال»، بانویی ویلچرنشین که هفت دهه از عمر خود را در چهاردیواری خانه‌اش در مادرید زیسته بود. در واپسین روزهای سپتامبر، با ورود یک صندوق سرمایه‌گذاری و تصاحب ملک، اجاره‌بها ناگهان با جهشی ۲۳۰درصدی روبه‌رو شد. این افزایش کمرشکن از توان آباسکال خارج بود و سرانجام به بیرون رانده شدنش از خانه‌ای انجامید که عمری را در آن سپری کرده بود. ماجرای تلخ او در چشم‌به‌هم‌زدنی به نماد تمام‌عیار بی‌پناهی مستاجران در سراسر اسپانیا تبدیل شد؛
تصویری تکان‌دهنده که نشان داد در این بازار، حتی گذر هفتاد سال خاطره و سکونت نیز نمی‌تواند سپری در برابر از دست دادن سرپناه باشد. پیرزن رانده‌شده از خانه اجاره‌ای، چهارشنبه گذشته از دنیا رفت و این حادثه می‌تواند خشم مستاجرها را تشدید کند و دولت را با احتمال بیشتری به تله سیاستگذاری برای این بازار سوق دهد.
اما سرگذشت آباسکال ریشه اصلی بحران نبود، بلکه تنها جرقه‌ای بود بر انبار باروت خشمی فروخورده و انباشته که سرانجام راهش را به کف خیابان‌ها باز کرد. بلافاصله پس از بیرون راندن او، فعالان حق مسکن در قلب مادرید و در میدان معروف «پوئرتا دل‌سول» دست به تحصن زدند و چادرهای متعددی برپا کردند؛ اعتراضی نمادین که در کمتر از یک هفته چنان اوج گرفت که شمار چادرهای معترضان از مرز ۱۲۰۰ گذشت. این همصدایی خودجوش خیلی زود مرزهای یک همدلی ساده با یک مستاجر را درنوردید و به جنبشی فراگیر بدل شد؛
طغیانی همگانی علیه هزینه‌های سرسام‌آور سرپناه، جهش بی‌امان اجاره‌بها و انفعال دولت در تامین سقفی در توان مردم. کار به جایی رسید که حتی وقتی شرکت مالک ناگزیر به عقب‌نشینی شد و اعلام کرد با بازگشت آباسکال به خانه‌اش و کاهش کرایه موافقت کرده است، باز هم شعله‌های این خروش فروننشست؛ چراکه فریاد مردم در خیابان دیگر نه برای سرنوشت یک فرد، بلکه برای دردی مشترک، تاریخی و فراگیر بود.
درست یک روز پیش از این خروش سراسری، پارلمان اسپانیا با رد دو لایحه کلیدی دولت برای مهار بحران مسکن، ناخواسته بنزین بر آتش نارضایتی‌ها ریخت؛ طرح‌هایی حمایتی که قرار بود تا سال۲۰۳۰ چتر نجاتی در برابر تخلیه مستاجران آسیب‌پذیر بگستراند و بازار اجاره‌های موقت و کرایه اتاقی را مهار کند. اما هم‌پیمانی احزاب مخالف از «حزب مردم» و راست افراطی «وُکس» گرفته تا جدایی‌طلبان کاتالان موسوم به «خونتس» در دادن رأی منفی، واپسین امیدها را به بن‌بست کشاند و خشم معترضان را به نقطه جوش رساند.
فردای همان روز، خیابان‌های مادرید و دست‌کم ۵۰شهر دیگر زیر پای سیل خروشان مردم به لرزه درآمد. گرچه مراجع رسمی شمار حاضران را حدود ۷۰هزار نفر برآورد کردند؛ اما برگزارکنندگان از حضور بی‌سابقه جمعیتی نزدیک به نیم‌میلیون نفر خبر می‌دادند.
در حقیقت، ماجرای دردناک آباسکال تنها مشتی نمونه خروار از یک فاجعه ساختاری بود. در کشوری که ظرف یک دهه، نرخ اجاره‌بها نزدیک به ۸۰درصد جهش یافته و بهای خرید خانه نیز ۶۳درصد اوج گرفته، تورم مسکن دیگر صرفا طبقه‌ای محدود را هدف نگرفته، بلکه زندگی عموم شهروندان را در تنگنا قرار داده است. براساس گزارش شورای جوانان اسپانیا، متوسط اجاره ماهانه مسکن برای جوانان به ۱۱۷۶یورو رسیده است؛ رقمی معادل۹۸.۷درصد متوسط دستمزد یک جوان؛ رقمی هولناک که معادل ۹۸.۷درصد از کل دریافتی یک جوان زیر ۳۰ سال است یعنی داشتن یک سقف، عملا تمام دسترنج یک ماه کار و تلاش را می‌بلعد.
از همین رو، این راهپیمایی‌های گسترده را نباید صرفا واکنشی هیجانی به تخلیه خانه یک بانوی کهنسال انگاشت؛ این توفان خیابانی، آینه تمام‌نمای گسل عمیقی است که سال‌ها میان «هزینه بقا» و «توان معیشتی خانوارها» دهان باز کرده بود؛ شکافی انباشته از بی‌عدالتی که اکنون به ملتهب‌ترین و سرنوشت‌سازترین مناقشه سیاسی و اجتماعی اسپانیا بدل شده است.
ماجرای شکاف عرضه و تقاضای مسکن در اسپانیا
بر اساس گزارشی از پایگاه پژوهشی اسپانیایی کایسا‌بانک ریسرچ، اسپانیا از سال۲۰۲۱ با کسری فزاینده مسکن روبه‌رو شده است؛ در این مدت حدود ۱.۲میلیون خانوار جدید در این کشور شکل گرفته، اما تنها ۴۷۴هزار واحد مسکونی، شامل واحدهای عادی و مسکن حمایتی، تکمیل شده است. حاصل این شکاف، رقمی است که به گفته این گزارش، حداقلی است؛ زیرا خانه‌های دوم، اقامتگاه‌های گردشگری و خرید مسکن توسط خریداران خارجی غیرمقیم را در محاسبه لحاظ نمی‌کند. این کمبود نیز در سراسر اسپانیا به یک اندازه توزیع نشده است.
حدود ۴۹درصد از کل کسری مسکن اسپانیا در تنها پنج استان متمرکز شده است: مادرید، بارسلونا، والنسیا، آلیکانته و مورسیا. این تمرکز نشان می‌دهد که مساله فقط کمبود تعداد کل خانه‌ها نیست، بلکه بخش مهمی از بحران به ناهماهنگی جغرافیایی میان محل شکل‌گیری تقاضا و محل ساخته‌شدن خانه‌های جدید بازمی‌گردد.
گزارش کایسا‌بانک ریسرچ نشان می‌دهد حتی در سال۲۰۲۵ که صدور مجوز ساخت‌وساز در اسپانیا ۱۱.۸درصد افزایش یافت، حدود ۳۴درصد استان‌های این کشور با کاهش مجوزهای جدید روبه‌رو بودند. مهم‌تر آنکه افزایش ساخت‌وساز الزاما در مناطقی رخ نداده که کمبود مسکن در آنها شدیدتر است. در برخی استان‌های دارای کسری بالا، مانند تاراگونا، کاستیون، مورسیا و آلمریا، مجوزهای جدید حتی به ۱۰درصد کسری موجود نیز نمی‌رسد. در مقابل، برخی مناطق با نیاز کمتر شاهد ساخت‌وساز بیشتری بوده‌اند. به این ترتیب، عرضه نه‌تنها ناکافی است، بلکه در بسیاری از موارد در جایی که بیشترین نیاز وجود دارد نیز ایجاد نمی‌شود.
ابعاد این شکاف به اندازه‌ای است که برای جبران کسری موجود، اسپانیا باید طی پنج سال آینده سالانه حدود چهاربرابر نرخ فعلی تکمیل واحدهای مسکونی عرضه جدید داشته باشد. البته این نیاز در مناطق مختلف یکسان نیست و در استان‌هایی که طی سال‌های اخیر رشد خانوارها بسیار بیشتر از ساخت‌وساز بوده، فشار به‌مراتب شدیدتر است. اما افزایش ساخت‌وساز نیز به‌سادگی امکان‌پذیر نیست. کمبود زمین قابل ساخت در مناطق پرتقاضا، طولانی بودن فرآیندهای برنامه‌ریزی شهری که در برخی موارد بیش از یک دهه زمان می‌برد مقررات سخت‌گیرانه‌تر، افزایش هزینه‌های ساخت، کمبود نیروی کار ماهر و بازده پایین فعالیت ساختمانی، از مهم‌ترین موانع افزایش عرضه هستند.
علاوه بر این، شبکه برق نیز به گلوگاهی تازه برای ساخت‌وساز تبدیل شده است؛ به‌طوری‌که در فوریه۲۰۲۶ حدود ۷۵درصد گره‌های شبکه برق اسپانیا اشباع شده یا ظرفیت آزاد نداشتند و این وضعیت دقیقا در مناطقی پررنگ‌تر است که فعالیت‌های مسکونی در آنها متمرکز شده است. برآوردهای کایسا‌بانک ریسرچ نشان می‌دهد اگر روند فعلی ادامه پیدا کند، کسری مسکن اسپانیا می‌تواند تا سال۲۰۲۹ به حدود ۹۲۲هزار واحد برسد و تا سال۲۰۳۷ به‌طور کامل برطرف نشود. حتی در سناریوی افزایش سریع‌تر ساخت‌وساز نیز این کسری ممکن است ابتدا در سال۲۰۲۸ به حدود ۹۰۰هزار واحد برسد؛ اما در ادامه سریع‌تر کاهش یابد و در سال۲۰۳۴ از میان برود.
دوربرگردان اجاره دستوری در بارسلونا
براساس گزارشی از وب‌سایت خبری کاتالان‌نیوز، در میان مناطق اسپانیا، کاتالونیا یکی از جدی‌ترین تجربه‌ها را برای مهار فشار اجاره‌بها دنبال کرده است. کاتالونیا یک منطقه خودمختار در شمال‌شرق اسپانیاست و بارسلونا، بزرگ‌ترین شهر و مرکز این منطقه است؛ بنابراین در این بخش، بارسلونا به‌عنوان مهم‌ترین نمونه اجرای سیاست کنترل اجاره در کاتالونیا بررسی می‌شود. در بارسلونا، محدودیت افزایش اجاره از سال۲۰۲۴ به اجرا درآمد و اکنون مقررات کنترل اجاره در ۲۷۱شهرداری کاتالونیا اعمال می‌شود؛ مناطقی که حدود ۹۰درصد جمعیت منطقه را دربرمی‌گیرند.
داده‌های مربوط به سه‌ماه نخست۲۰۲۶ نشان می‌دهد متوسط اجاره قراردادهای جدید در بارسلونا به حدود ۱۱۳۷یورو در ماه رسیده است؛ رقمی که اگرچه نسبت به سال قبل 4.6درصد بیشتر است، اما در مقایسه با سه‌ماه نخست۲۰۲۴، یعنی پیش از اجرای مقررات، 4.7درصد کاهش نشان می‌دهد. این کاهش به‌خاطر «کوچک‌شدن واحدهای تحت اجاره» نسبت به قبل است که علت آن نیز فشار هزینه‌ای و ناتوانی مستاجرها از ادامه سکونت در واحدهای قبلی می‌تواند باشد.
در کل مناطق مشمول کنترل اجاره نیز متوسط قیمت نسبت به آغاز اجرای این سیاست 1.28درصد پایین‌تر است؛ در حالی‌که در مناطقی که مشمول سقف اجاره نیستند، قیمت‌ها در همین بازه 9.53درصد افزایش یافته‌اند. مطالعه رصدخانه مسکن کلان‌شهر بارسلونا نیز سطح احتمالی اجاره‌ها در صورت نبود این سیاست را برآورد کرده است. براساس این مطالعه، اگر روندهای پیشین بازار ادامه پیدا می‌کرد، متوسط اجاره ماهانه می‌توانست بین ۱۶۰ تا ۲۷۰یورو بیشتر از سطح فعلی باشد.
در یکی از سناریوها، اجاره‌ها می‌توانستند به حدود ۱۳۱۹یورو برسند و در صورت تداوم رشد شتابان سال‌های اخیر، حتی تا حدود ۱۴۹۲یورو افزایش یابند. از این منظر، کنترل اجاره دست‌کم توانسته روند صعودی قیمت‌ها را در بارسلونا تثبیت کند. با این حال، تجربه کاتالونیا نشان می‌دهد کنترل قیمت به‌تنهایی پایان بحران نیست.
فروش ساختمان‌های کامل به سرمایه‌گذاران خصوصی در بارسلونا طی سال۲۰۲۵ حدود ۳۱درصد کاهش یافت و معاملات ساختمان‌های دارای بیش از ۱۰واحد نیز 31.3درصد پایین آمد. همزمان، اجاره‌های فصلی به یکی از مسیرهای مورد توجه بازار تبدیل شدند؛ موضوعی که نگرانی‌هایی درباره دور زدن محدودیت‌های اجاره بلندمدت ایجاد کرد. به همین دلیل، کاتالونیا در کنار سقف اجاره، مقررات مربوط به قراردادهای فصلی را نیز تشدید کرده است.
براساس گزارشی از رویترز، درحالی‌که کاتالونیا برای مهار بحران مسکن بیش از همه به کنترل اجاره‌بها و محدود کردن قراردادهای کوتاه‌مدت روی آورده است، مادرید در کنار مداخلات تنظیمی، یکی از مهم‌ترین نمونه‌های رویکرد مبتنی بر افزایش عرضه مسکن عمومی و مقرون‌به‌صرفه را پیش می‌برد. مهم‌ترین نماد این رویکرد، پروژه «کامپامنتو» در غرب مادرید است؛ طرحی که با تبدیل یک پایگاه نظامی سابق به یک محله جدید، قرار است ۱۰هزار و 700واحد مسکن دولتی و مقرون‌به‌صرفه ایجاد کند.
آغاز این پروژه در ژانویه۲۰۲۶، همزمان با اعلام برنامه‌های تازه دولت اسپانیا برای مقابله با جهش اجاره‌بها انجام شد. اهمیت این پروژه فقط در تعداد واحدهای آن نیست، بلکه در نوع مالکیت مسکن نیز نهفته است. برخلاف بخشی از واحدهای مسکونی حمایتی گذشته که در نهایت از چرخه عمومی خارج و به بازار خصوصی بازگشتند، دولت اسپانیا اعلام کرده است که واحدهای پروژه کامپامنتو به‌صورت عمومی باقی خواهند ماند. به این ترتیب، هدف فقط ساخت خانه‌های بیشتر نیست، بلکه ایجاد ذخیره‌ای پایدار از مسکن حمایتی است که بتواند در بلندمدت نقش ضربه‌گیر بازار اجاره را ایفا کند.
دولت اسپانیا این رویکرد را در برابر الگویی قرار داده که در آن مسکن حمایتی پس از مدتی از وضعیت عمومی خارج شده و به دارایی خصوصی تبدیل شده است. این سیاست در شرایطی دنبال می‌شود که مشکل مادرید، مانند دیگر شهرهای بزرگ اسپانیا، صرفا افزایش قیمت نیست، بلکه کمبود مزمن عرضه است. با این حال، تجربه مادرید نشان می‌دهد افزایش عرضه نیز صرفا به معنای ساخت خانه‌های بیشتر در بازار آزاد نیست.
در پروژه کامپامنتو، تاکید بر مسکن حمایتی و مقرون‌به‌صرفه است تا بخشی از عرضه جدید مستقیما به خانوارهایی برسد که توان رقابت در بازار آزاد را ندارند. براساس گزارشی از رویترز، دولت اسپانیا قرار است 2مصوبه مسکن را که هفته گذشته پارلمان رد کرد و شکست آنها به اعلام انتخابات زودهنگام از سوی پدرو سانچز انجامید، بار دیگر تصویب کند. این مصوبات شامل سقف‌گذاری اجاره‌بها، توقف موقت تخلیه مستاجران و محدودیت خرید املاک مسکونی توسط شرکت‌هایی است که خرید عمده ملک با هدف قیمت‌گذاری می‌کنند.
پس از انحلال پارلمان، این طرح‌ها برای تصویب به نهاد موقت متشکل از ۶۹نماینده فرستاده می‌شوند و قرار است تا تشکیل پارلمان جدید پس از انتخابات ۲۹نوامبر به‌طور موقت اجرا شوند. دولت می‌گوید تغییرات این نسخه جزئی خواهد بود و سطح حمایت از مستاجران دست‌کم در همان حد مصوبه قبلی باقی می‌ماند. به این ترتیب، اختلاف بر سر نحوه مواجهه با بحران دیگر صرفا یک اختلاف سیاستی میان مناطق مختلف اسپانیا نیست؛ این مساله اکنون به یکی از محورهای اصلی رقابت سیاسی در سطح ملی تبدیل شده است.
درس اسپانیا؛ مشکل فراتر از کنترل اجاره است
اما اختلاف بر سر سقف اجاره یا محدودیت خرید مسکن توسط شرکت‌ها، یک پرسش بنیادی‌تر را مطرح می‌کند: آیا این سیاست‌ها می‌توانند بدون افزایش عرضه، بحران را به‌طور پایدار مهار کنند؟ تحلیلی در روزنامه فایننشال‌تایمز با نگاهی محتاطانه به این پرسش پاسخ می‌دهد و تاکید می‌کند که ریشه‌های بحران مسکن در اسپانیا را نمی‌توان صرفا به عملکرد صندوق‌های سرمایه‌گذاری یا افزایش نرخ‌های اجاره تقلیل داد. تدابیری که با هدف مصون‌سازی مستاجران در برابر افزایش قیمت‌ها یا تخلیه اجباری اجرا می‌شوند، گرچه فشار مالی کوتاه‌مدت بر دوش خانوارهای کنونی را می‌کاهند، اما به‌تنهایی اثری بر افزایش شمار واحدهای مسکونی موجود در بازار ندارند.
اهمیت این مساله زمانی آشکارتر می‌شود که شتاب فزاینده تقاضا در شهرهای پرمتقاضی اسپانیا مدنظر قرار گیرد. عواملی چون رشد جمعیت، موج مهاجرت و ورود گسترده گردشگران و کوچ‌نشینان دیجیتال، سطح تقاضا را به‌شدت بالا برده‌اند. در بازاری با محدودیت شدید عرضه، توان مالی گروه‌های پردرآمد نقشی تعیین‌کننده در تحمیل نرخ‌های بالاتر اجاره ایفا می‌کند. بر همین اساس، حتی تحدید فعالیت سرمایه‌گذاران بزرگ نیز به‌تنهایی پاسخگوی معضل جوانانی نخواهد بود که به‌دلیل هزینه‌های سنگین تامین مسکن، استقلال مالی نیافته و همچنان با والدین خود زندگی می‌کنند.
فایننشال‌تایمز بر این مبنا استدلال می‌کند که مهار پایدار این چالش، مستلزم افزایش چشم‌گیر ساخت‌وساز همگام با استمرار حمایت‌ها از مستاجران است.
چنانچه پذیرش مهاجران، جذب نیروی کار متخصص خارجی و صنعت گردشگری از محرک‌های اصلی رشد اقتصادی اسپانیا به شمار می‌روند، ظرفیت عرضه مسکن نیز ناگزیر باید متناسب با این رشد تقاضا توسعه یابد. این گزارش حتی پیشنهاد می‌دهد بخشی از هزینه‌های توسعه عرضه از محل درآمدهای مالیاتی بخش گردشگری تامین شود. در نهایت، تجربه اسپانیا بیانگر آن است که سیاست‌های حمایتی از مستاجران و راهبردهای مبتنی بر افزایش عرضه، رویکردهایی متعارض نیستند، بلکه باید به‌صورت مکمل دنبال شوند. مهار دستوری نرخ‌ها می‌تواند برای خانوارهایی که اکنون تحت فشار تورمی قرار دارند نقش حفاظتی داشته باشد؛
اما تا زمانی که احداث واحدهای مسکونی جدید همپای رشد تقاضا پیش نرود، این سیاست‌ها به‌تنهایی توان حل بنیادین بحران را نخواهند داشت.
منبع: دنیای اقتصاد
