راضیه احقاقی: ۸۳ درصد کارگاه‌های فعال مسکونی در سال1403 تا پایان این سال نیمه‌تمام ماندند، به این ترتیب حدود 770هزار واحد مسکونی در این سال فرصت عرضه به بازار را نیافت، در سال1402 حدود 78درصد کارگاه‌های فعال ساختمانی نیمه‌تمام باقی ماندند. این موضوع نشان از انجماد سرمایه در پروژه‌های نیمه‌کاره مسکن داردکه از سویی با کاهش عرضه به زیان بازار مسکن است و از سوی دیگر با جهش هزینه ساخت در پی تورم‌های فزاینده در کشور، عاملی در جهت رشد قیمت تمام شده ساخت مسکن خواهد بود.
در این شرایط محمود اولاد، اقتصاددان و تحلیلگر اقتصاد مسکن، معتقد است تامین مالی مهم‌ترین مانع پیشبرد سریع پروژه‌های ساخت مسکن در کشور به‌خصوص در شرایط تورمی است. وی ادامه می‌دهد: صنعت ساختمان در ایران با کمبود ابزار برای تامین مالی مواجه است؛ اما در شرایط کنونی درصورت تعریف ابزارهای نوین نیز نمی‌توان، تغییری شگرف در این بخش ایجاد کرد؛ چراکه پیش‌بینی‌ناپذیر شدن اقتصاد، استمرار هر فعالیت تولیدی را چالش‌زا کرده است. مرکز آمار ایران نتایج طرح «آمارگیری از سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان در نقاط شهری کشور» برای سال1403 را منتشر کرد؛
مطابق داده‌های اعلامی در این سال210 هزار کارگاه ساختمانی با کاربری مسکونی در کل شهرهای کشور فعالیت داشتند. این در حالی است که مطابق گزارش سال قبل مرکز آمار در سال1402 برابر 265هزار کارگاره ساختمانی با کاربری مسکونی در شهرهای کشور فعال بود. به این ترتیب در این بازه زمانی یک‌ساله، 21درصد از تعداد کارگاه‌های ساختمانی فعال در کشور کاسته شده که این افت تعداد کارگاه‌های ساختمانی در سقوط تعداد پروانه‌های ساخت‌وساز نیز مشهود است.
تداوم بحران تولید و فروش مسکن در سال‌های اخیر به‌دلیل جاماندن قدرت خرید از قیمت تمام‌شده تولید و فروش مسکن و افت بازدهی تولید مسکن برای سرمایه‌گذاران از جمله دلایل اصلی کاهش فعالیت ساخت‌وساز در کشور بوده که در دهه جاری به شکل ملموسی نمایان شده است. همچنین در گزارش مرکز آمار آمده است که از کل کارگاه‌های ساختمانی درحال فعالیت در شهرهای کشور در سال1403 تا پایان سال فقط 17درصد فعالیت خود را تکمیل کرده و 83درصد فعالیت کارگاه‌ها نیمه‌تمام ماند.
این در حالی است که در سال 1402 سهم کارگاه‌هایی که فعالیت آنها در طول سال به اتمام رسید، تقریبا 22درصد بود و کار 78درصد کارگاه‌ها نیمه تمام ماند. کارگاه نیمه‌تمام شامل کارگاه ساختمانی می‌شود که از سال‌های قبل یا همان سال فعالیت در آن آغاز شده و تا پایان سال، فعالیت ساخت‌وساز در آن به اتمام نرسیده است. البته ساخت‌وساز در ایران فرآیندی نسبتا زمان‌بر است که بسته به مقیاس و ویژگی‌های پروژه در بازه 18 تا 36ماه به شرط رفع موانع ساختاری اجرایی می‌شود.
در این شرایط افزایش سهم کارگاه‌های ساختمانی نیمه‌تمام نشان از آن دارد که سرمایه‌گذاران بیشتری در یک پروژه گیر افتاده و موانع تامین مالی یا ساخت‌وساز باعث شده تا امکان تکمیل واحد و خروج از پروژه را نداشته باشند. در سال1403 تقریبا 198هزار ساختمان در کشور نیمه‌تمام ماند؛ این رقم معادل حدود 772هزار واحد مسکونی است که به دلایل مختلف امکان تکمیل و عرضه به بازار را نیافت.
درحالی‌که 770هزار واحد مسکونی در سال 1403 به دلایل مختلفی که عمده آنها به چالش تامین مالی و موانع ساختاری پیش‌روی سازنده‌ها بازمی‌گردد، فرصت تکمیل و عرضه به بازار را پیدا نکرد که این رقم تقریبا معادل کل تعهد فعلی دولت در ساخت و احداث مسکن ملی است. همچنین این تعداد واحد معادل تقریبا 20درصد کل خانه‌های شهر تهران (4میلیون واحد مسکونی) و تقریبا 8برابر کل خانه‌های شهر پرند (حدود 100هزار واحد مسکونی) است.درحالی 770 هزار واحد مسکونی در کشور در سال 1403 از عرضه به بازار بازماند که سالانه حدود 350هزار پروانه ساخت مسکن در کشور صادر می‌شود.
همچنین سال گذشته یعنی 1404 تقریبا 317هزار واحد مسکونی در کشور به بازار عرضه شد، در سال1403 نیز برابر 374هزار واحد مسکونی در کشور تکمیل و به بازار عرضه شد. به این ترتیب تقریبا معادل 2سال تولید و عرضه مسکن، در سال 1403 واحد نیمه تمام در کشور وجود داشته است. «مردم» و «سرمایه‌گذاران ساختمانی» متضررین اصلی عدم تکمیل پروژه‌های ساخت‌وساز هستند. درحالی‌که در گزارش مرکز آمار هزینه تکمیل هر واحد مسکونی در سال 1402 برابر 5.7میلیارد تومان برآورد شده بود. این هزینه در سال با رشدی درصدی به 1403 به 9.7میلیارد تومان رسیده است.
عدم تکمیل به موقع واحدهای مسکونی در کنار محدود کردن عرضه، چالش «افزایش قیمت تمام‌شده ساخت» به‌خصوص در شرایط تورمی را نیز به دنبال دارد. در عین حال عدم تکمیل 83درصد پروژه‌های ساختمانی در کشور در سال مورد بررسی (1403) به این مفهوم است که از هر 5سرمایه‌گذار ساختمانی، هر سال تنها یک سرمایه‌گذار امکان خروج اسمی موفق از پروژه آغاز شده را دارد. خروج اسمی موفق به این مفهوم که پروژه آغاز شده، تکمیل شود.
این در حالی است که زمانی خروج سرمایه‌گذار ساختمانی از پروژه درواقعیت موفقیت‌آمیز است که علاوه بر تکمیل و فروش واحدها، سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ساخت‌وسازی با سودآوری مناسب همراه شود. پیامدهای پیش‌بینی ناپذیری اقتصاد محمود اولاد، اقتصاددادن و تحلیلگر اقتصاد مسکن، در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» درخصوص دلایل کاهش کل تعداد کارگاه‌های ساختمانی مسکونی در سال1403 نسبت به سال قبل از آن و همزمان افزایش سهم کارگاه‌هایی که فعالیت در آنها در طول سال نیمه‌تمام مانده، گفت: بخشی از این موضوع به تورم‌های اخیر کشور در سال‌های اخیر بازمی‌گردد؛
سرمایه‌گذار ساختمانی همانند هر سرمایه‌گذار دیگری باید بتواند آینده را پیش‌بینی کند؛ اما زمانی که به واسطه تورم‌های قابل‌توجه و فزاینده، پیش‌بینی ممکن نیست از سویی تمایل به آغاز پروژه جدید کاهش می‌یابد و از سوی دیگر پروژه‌هایی که شروع شده‌اند در پیشبرد با چالش تامین مالی مواجه می‌شود و همین موضوع به افزایش زمان ساخت‌وساز می‌انجامد. طبیعتا هر سرمایه‌گذار ساختمانی با برآورد مالی وارد یک پروژه می‌شود، اما زمانی که در میانه کار، هزینه ساخت‌وساز یک مرتبه جهش یابد و چندبرابر شود، امکان پیشبرد پروژه با برآوردهای مالی قبلی وجود ندارد.
این در حالی است که در کشور سرمایه‌گذاران ساختمانی ابزارهای مالی متنوعی نیز ندارند که در میانه مسیر ساخت‌وساز بتوانند به سراغ آن بروند و عمده پروژه‌های ساخت‌وساز برای سرمایه سازنده پیش می‌رود. وی ادامه داد: وام ساخت کارآیی چندانی در مسیر تامین مالی پروژه‌های احداث مسکن در کشور ندارد، از سویی سهم وام نسبت به رقم کلی سرمایه مورد نیاز برای ساخت به مراتب محدود است و از سوی دیگر دریافت وام به واسطه زمان‌بر بودن و نیاز به توقف پروژه، مطلوب سرمایه‌گذار نیست. «پیش‌فروش» گزینه دیگر پیش‌روی سازندگان ساختمانی است؛
اما در شرایطی که اقتصاد پیش‌بینی‌پذیری خود را از دست می‌دهد، سرمایه‌گذار به این گزینه نیز با تردید می‌نگرد؛ چراکه نمی‌داند اگر امروز واحدی را با قیمت مشخصی پیش‌فروش کرد، برای تکمیل همان واحد به چه رقمی نیاز دارد و سال بعد قیمت ملک چند برابر شده است. در عین حال، در بحث پیش‌فروش با چالش «کاهش قدرت خرید» نیز مواجه هستیم، چندین سال رشد اقتصادی منفی در کشور به کاهش قدرت خرید مسکن منجر شده و در این شرایط «پیش‌فروش» کارآیی لازم در تامین مالی برای ساخت‌وساز را از دست داده است.
این تحلیلگر اقتصادی تاکید کرد: پیش‌بینی‌ناپذیری یکی از مهم‌ترین چالش‌هایی است که بخش تولید در کشور را به خود درگیر کرده؛ این موضوع گریبان صنعت ساختمان را نیز گرفته است. البته صنعت ساختمان با کمبود ابزار برای تامین مالی نیز مواجه است، اما حتی در صورت تعریف ابزارهای نوین مالی برای تامین سرمایه مورد نیاز برای این بخش نیز، نمی‌توان به پیشبرد پروژه‌های ساخت‌وساز به کمک این روش‌ها امید داشت.
هر ابزار تامین مالی مشمول هزینه است، زمانی سازنده می‌تواند به سراغ یک روش تامین مالی برود که بتواند هزینه-فایده استفاده از آن روش را محاسبه کند و بداند در پایان پروژه، خریداری با قیمت تمام شده نهایی وجود دارد یا خیر که در شرایط کنونی حاکم بر اقتصاد، چنین موضوعاتی میسر نیست. محمود اولاد تاکید کرد: خرید ارز و طلا که این روزها اغلب مردم به سراغ آن می‌روند، درواقع سرمایه‌گذاری نیست؛ چراکه در آن انباشت ثروتی رخ نمی‌دهد.
این اقدامات تنها تلاشی برای حفظ ارزش دارایی در مقابل تورم‌های فزاینده به شمار می‌رود که البته به‌دلیل نقدشوندگی بالایی که دارد نیز بر مقبولیت آنها افزوده شده است. تا زمانی که ندانیم در آینده چه رخ می‌دهد، امکان سرمایه‌گذرای بلندمدت در هر بخشی شامل ساخت‌وساز و تولید در هر صنعتی به واقع میسر نیست.
منبع: دنیای اقتصاد
