باشگاه خبرنگاران جوان؛ رضوان پاک منش – شهرستان بروجرد در یکی از مهم‌ترین گام‌های اجرایی برای ساماندهی بازار مسکن، به‌عنوان نخستین شهرستان کشور در دریافت شناسه یکتای پیش‌فروش ساختمان معرفی شد؛ دستاوردی که می‌تواند مسیر معاملات واحدهای در حال ساخت را شفاف‌تر کند و از بروز بخشی از اختلافات و تخلفات رایج در بازار املاک جلوگیری به عمل آورد.
یاسر ملکی، مدیرکل ثبت اسناد و املاک لرستان، با اشاره به روند اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اظهار کرد: از زمان لازم‌الاجرا شدن این قانون در سوم تیرماه ۱۴۰۳، دستگاه قضایی، سازمان ثبت اسناد و املاک و سایر دستگاه‌های مشمول، اقدامات لازم را برای اجرای تکالیف قانونی خود با هدف توسعه ثبت رسمی معاملات، افزایش شفافیت و کاهش اختلافات حقوقی مرتبط با املاک دنبال کرده‌اند.
وی با تشریح اقدامات انجام‌شده در استان لرستان افزود: در مرکز استان، با همکاری شهرداری و اداره ثبت، امکان دریافت حدود هفت شناسه یکتا فراهم شده و در شهرستان بروجرد نیز اقدامی صورت گرفته که این شهرستان را به نخستین شهرستان کشور در دریافت شناسه یکتای مورد اشاره در این طرح تبدیل کرده است.
ملکی این دستاورد را گامی مهم در مسیر ساماندهی معاملات پیش‌فروش ساختمان دانست و تأکید کرد: هدف از اجرای این سازوکار، ایجاد شفافیت بیشتر در معاملات، جلوگیری از فروش یک ملک به چند خریدار و کاهش خطر تضییع حقوق افرادی است که سرمایه و پس‌انداز خود را برای خرید واحدهای مسکونی هزینه می‌کنند پایان کابوس فروش یک آپارتمان به چند خریدار؟ وی افزود: یکی از چالش‌های جدی بازار مسکن، به‌ویژه در حوزه پیش‌فروش ساختمان، نبود شفافیت کافی درباره وضعیت حقوقی واحدهای در حال ساخت و احتمال انجام معاملات متعدد بر سر یک ملک است؛
مشکلی که در برخی موارد، خریداران را با زیان‌های مالی سنگین و پرونده‌های پیچیده قضایی روبه‌رو کرده است. ملکی گفت: گاهی خریدار پس از پرداخت بخش قابل‌توجهی از بهای یک واحد مسکونی، متوجه می‌شود که همان واحد پیش‌تر به فرد دیگری فروخته شده است. در مواردی نیز اختلافات مربوط به مشخصات واحد، وضعیت پروژه یا تعهدات فروشنده، روند تحویل ملک را با مشکل مواجه می‌کند. حتی در برخی پرونده‌ها، واحدهایی موضوع معامله قرار گرفته‌اند که اساساً وجود خارجی نداشته‌اند.
شناسه یکتای پیش‌فروش ساختمان با هدف ایجاد نظم در این فرآیند و افزایش قابلیت پیگیری اطلاعات هر واحد، می‌تواند نقش مهمی در کاهش زمینه‌های بروز چنین تخلفاتی ایفا کند. بر اساس توضیحات مدیرکل ثبت اسناد و املاک لرستان، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، برای ساماندهی این حوزه، تکالیف مشخصی را بر عهده شهرداری‌ها و سازمان ثبت اسناد و املاک قرار داده است تا اطلاعات مربوط به ساخت‌وساز و واحدهای ساختمانی در چارچوبی منظم‌تر ثبت و پیگیری شود. شناسه یکتا چگونه امنیت خرید آپارتمان را افزایش می‌دهد؟
مدیرکل ثبت اسناد و املاک لرستان تصریح کرد: در سازوکار جدید، فرآیند ساخت‌وساز از مراحل اولیه، یعنی دریافت دستور نقشه از شهرداری، وارد مسیر سامانه‌ای و قابل پیگیری می‌شود. اطلاعات مربوط به ملک، مشخصات طرح ساختمانی، تعداد طبقات و تعداد واحدهای پیش‌بینی‌شده در این فرآیند ثبت می‌شود. وی افزود: همچنین ارتباط میان دستگاه‌های مرتبط، از جمله از طریق سامانه پنجره واحد زمین، زمینه لازم را برای پیشبرد فرآیندهای ثبتی و صدور شناسه یکتای هر واحد فراهم می‌کند.
به این ترتیب، هر واحد ساختمانی می‌تواند از طریق شناسه اختصاصی خود در فرآیند مربوط به پیش‌فروش شناسایی شود و اطلاعات آن در چارچوب ضوابط قانونی مورد پیگیری قرار گیرد. ملکی گفت: اهمیت این موضوع زمانی بیشتر مشخص می‌شود که بدانیم خریداران در بسیاری از پروژه‌ها، پیش از تکمیل ساختمان و تحویل کلید، بخش مهمی از سرمایه خود را به فروشنده پرداخت می‌کنند. در چنین شرایطی، روشن بودن وضعیت واحد مورد معامله و امکان بررسی اطلاعات آن، نقش مهمی در تصمیم‌گیری آگاهانه خریدار دارد.
وی بیان کرد: با این حال، شناسه یکتا به‌تنهایی جایگزین بررسی‌های حقوقی و ثبتی نیست و خریداران باید همچنان از صحت اطلاعات، وضعیت مالکیت، مفاد قرارداد و رعایت تشریفات قانونی اطمینان حاصل کنند. هشدار مهم به خریداران املاک دارای سند سبزرنگ مدیرکل ثبت اسناد و املاک لرستان در بخش دیگری از سخنان خود، نسبت به انجام معاملات عادی درباره املاکی که دارای اسناد مالکیت حدنگار سبزرنگ هستند، هشدار داد و بر ضرورت رعایت الزامات قانونی ثبت رسمی معاملات تأکید کرد.
وی با اشاره به آثار حقوقی پیش‌بینی‌شده در قانون گفت: شهروندانی که قصد خرید یا انتقال این دسته از املاک را دارند، باید ضوابط قانونی مربوط به ثبت رسمی معاملات را رعایت کنند و از اتکا به مبایعه‌نامه‌های عادی برای انجام معامله بپرهیزند به گفته ملکی، در صورت رعایت نکردن الزامات قانونی، دعاوی مربوط به این معاملات ممکن است با محدودیت‌های جدی در مراجع قضایی مواجه شوند و خریدار نتواند از حمایت قضایی مورد انتظار برخوردار شود.
بر همین اساس، کارشناسان به خریداران توصیه می‌کنند پیش از پرداخت وجه، امضای قرارداد یا تنظیم هرگونه توافق، وضعیت ثبتی ملک و الزامات قانونی انتقال آن را از مراجع ذی‌صلاح بررسی کنند و برای انجام معامله، مسیر رسمی و قانونی را در اولویت قرار دهند. پیش‌خرید آپارتمان بدون شناسه یکتا؛ ریسک نکنید! یکی دیگر از توصیه‌های مهم مدیرکل ثبت اسناد و املاک لرستان، خطاب به افرادی است که قصد خرید واحدهای آپارتمانی در حال ساخت را دارند.
ملکی از متقاضیان خرید این واحدها خواست پیش از پرداخت وجه، شناسه یکتای واحد مورد معامله را از فروشنده مطالبه کنند و از پیش‌خرید واحدهایی که فرآیند قانونی و ثبتی لازم را طی نکرده‌اند، خودداری ورزند. این توصیه به‌ویژه برای افرادی اهمیت دارد که بخش قابل‌توجهی از دارایی یا پس‌انداز خانوادگی خود را به امید خانه‌دار شدن وارد معاملات پیش‌فروش می‌کنند. بررسی وضعیت ثبتی پروژه، احراز هویت و اختیار فروشنده، تطبیق مشخصات واحد با اطلاعات ثبت‌شده و مطالعه دقیق مفاد قرارداد، از جمله اقداماتی است که می‌تواند احتمال بروز مشکلات حقوقی را کاهش دهد.
البته خریداران باید توجه داشته باشند که ارائه شناسه یکتا به‌تنهایی تضمین‌کننده تکمیل پروژه یا ایفای تمام تعهدات سازنده نیست؛ ازاین‌رو، بررسی سایر شرایط حقوقی و قراردادی معامله نیز ضرورت دارد. دارندگان اسناد دفترچه‌ای برای تبدیل سند اقدام کنند ملکی در ادامه با اشاره به ضرورت به‌روزرسانی اسناد مالکیت، از دارندگان اسناد قدیمی و دفترچه‌ای خواست برای تبدیل اسناد خود به اسناد مالکیت حدنگار، در اسرع وقت به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مراجعه کنند.
اسناد حدنگار با هدف ثبت دقیق‌تر اطلاعات مالکیت و مشخصات ملک صادر می‌شوند و به‌روزرسانی اسناد قدیمی در چارچوب مقررات جاری می‌تواند به شفافیت بیشتر اطلاعات ثبتی و تسهیل فرآیندهای مرتبط با نقل‌وانتقال املاک کمک کند. ازاین‌رو، مالکان نیز باید در کنار خریداران و سازندگان، نسبت به وضعیت اسناد مالکیت خود توجه کافی داشته باشند و اقدامات لازم را از مسیرهای رسمی پیگیری کنند. دستاورد اعلام‌شده در شهرستان بروجرد را می‌توان بخشی از حرکت به سمت ساماندهی معاملات ساختمانی و توسعه ثبت رسمی در بازار املاک ارزیابی کرد؛
مسیری که موفقیت آن به همکاری شهرداری‌ها، سازمان ثبت اسناد و املاک، سایر دستگاه‌های مسئول، سازندگان و مشارکت آگاهانه شهروندان وابسته است. اجرای مؤثر قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، در کنار اطلاع‌رسانی عمومی و رعایت الزامات قانونی، می‌تواند زمینه کاهش اختلافات ملکی و افزایش قابلیت پیگیری معاملات را فراهم کند. اکنون انتظار می‌رود تجربه بروجرد در چارچوب مقررات و سازوکارهای اجرایی مربوط، زمینه‌ساز توسعه این فرآیند در دیگر شهرستان‌ها نیز باشد؛
اقدامی که در صورت اجرای دقیق و فراگیر، می‌تواند گامی مؤثر در حمایت از حقوق خریداران، افزایش شفافیت بازار مسکن و صیانت از سرمایه‌های مردم باشد.
منبع: باشگاه خبرنگاران جوان
