در چنین شرایطی، پیش‌فروش که می‌توانست یکی از مسیرهای اصلی تامین مالی پروژه‌ها باشد، به دلیل محدودیت‌های قانونی و افزایش ریسک‌های اقتصادی کارآیی گذشته را ندارد و تسهیلات بانکی نیز به دلیل تناسب نداشتن با هزینه ساخت و ناتوانی خریداران در بازپرداخت اقساط، نتوانسته است نقش موثری در تحرک‌بخشی به این بازار ایفا کند.
فعالان ساختمانی در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» معتقدند اگرچه بخشی از مشکلات این صنعت به موانع قانونی، مقررات دست‌وپاگیر و شیوه مداخله دولت در بازار مسکن بازمی‌گردد، اما تورم و نااطمینانی اقتصاد کلان، عامل اصلی زمین‌گیری پروژه‌ها و دشوار شدن برنامه‌ریزی برای سازندگان است. در این میان، توقف پروژه نه‌تنها به معنای حبس سرمایه و کاهش عرضه آتی مسکن است، بلکه با استمرار هزینه‌هایی نظیر بیمه، عوارض و تعهدات اجرایی، بار مالی بیشتری بر دوش سازنده می‌گذارد. بنابراین، مساله پروژه‌های نیمه‌تمام را نمی‌توان صرفا به کمبود منابع مالی یا ضعف عملکرد سازندگان تقلیل داد؛
این پدیده نشانه اختلال در چرخه تامین مالی، تولید و فروش مسکن است؛ چرخه‌ای که احیای آن علاوه بر اصلاح ابزارهای تامین مالی و تسهیل پیش‌فروش، به بازگشت ثبات و پیش‌بینی‌پذیری به اقتصاد نیاز دارد. محدودیت دسترسی به مسکن با تورم افسارگسیخته حمیدرضا قاضی، توسعه‌گر صنعت ساختمان، در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» در خصوص دلایل افزایش زمین‌گیری پروژه‌های ساخت‌وساز در کشور گفت: تورم مصالح در شرایط کنونی مهم‌ترین عامل زمین‌گیر شدن پروژه‌های ساخت‌وساز در کشور است؛
این تورم باعث شده سازنده با سرمایه در اختیار خود، مساحت کمتری از یک بنا را احداث کند و همین موضوع عاملی در جهت کاهش سرعت پیشرفت پروژه‌های ساختمانی است. درعین‌حال تورم مصالح باعث می‌شود قیمت‌های انتظاری برای فروش آپارتمان نیز افزایش یابد که این موضوع نیز باعث اختلال در فرآیند فروش ملک است. تورم مصالح تامین مالی ساخت‌وساز از محل پیش‌فروش را نیز با چالش مواجه کرده به‌نحوی‌که بسیاری از سازنده‌ها دیگر به سراغ این روش تامین مالی نمی‌روند و این موضوع نیز مزید بر علت شده تا سرعت ساخت‌وساز کاهش بیشتری بیابد.
قاضی درخصوص سهم تورم یا کاهش قدرت خرید در رکود فعالیت‌های ساختمانی گفت: به عقیده من تورم علت‌العلل است، درواقع جاماندن قدرت خرید متقاضیان مسکن از قیمت آپارتمان نیز به‌نوعی نتیجه تورم است. برای حل انجماد ایجادشده در صنعت ساختمان اصلاح قوانین پیش‌فروش در بلندمدت قطعا ضروری است؛ اما در شرایط کنونی و کوتاه‌مدت این اصلاح لزوما تاثیری بر روند پیشرفت پروژه‌های در دست اجرا بر جا نمی‌گذارد.
در این شرایط اصلاح سقف وام متناسب با هزینه‌های ساخت می‌تواند تا حدی به خروج از انجماد در پروژه‌های نیمه‌کاره بینجامد، هر چند تعداد متقاضیان مسکن که بتوانند از پس پرداخت اقساط چنین وامی برآیند در شرایط کنونی محدود است و طبیعتا تخصیص این تسهیلات به ایجاد تقاضای غیرمصرفی در بازار مسکن منجر می‌شود. در واقع در شرایط کنونی این موضوع که مصرف‌کننده بتواند با دریافت وام خانه‌دار شود به علت عدم امکان بازپرداخت اقساط، بسیار محدود است. در چنین شرایطی رفع مشکلات سیاسی و اقتصادی لازمه حل اساسی چالش‌های موجود است.
این مشکلات باعث شده تامین کالای مورد نیاز برای تکمیل ساختمان‌ها در کشور نیز به مشکل بربخورد و این موضوع نیز تشدیدکننده تورم مصالح به‌خصوص کالاهای وارداتی بوده است. بخشی از تورم مصالح ناشی از کاهش عرضه به دلیل اختلال در جریان واردات است. حمیدرضا قاضی ادامه داد: در گذشته اگر پروژه ساختمانی به دلیلی متوقف می‌شد یا سرعت آن کاهش می‌یافت؛ زیان سرمایه‌گذار از محل افزایش قیمت در طول زمان مرتفع می‌شد و حتی سود می‌کرد که بخشی از این سود از محل رشد قیمت زمین و تراکم بود. اما در شرایط کنونی این‌گونه نیست.
اگر پروژه ساختمانی به طول بینجامد، شهرداری خواهان دریافت مطالباتی تحت عنوان تطویل پروژه می‌شود. درعین‌حال قوانین جدید مالیاتی نیز مزید بر علت می‌شود تا طولانی شدن پروژه‌ها به افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز بینجامد و این قضیه منفعتی برای سازنده نداشته باشد.
خروج از تصدی‌گری به سیاستگذاری فرشید پورحاجت، انبوه‌ساز و کارشناس مسکن، در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» درخصوص دلایل کاهش کل تعداد کارگاه‌های ساختمانی مسکونی در سال 1403 نسبت به سال قبل از آن و همزمان افزایش سهم کارگاه‌هایی که فعالیت در آنها در طول سال نیمه‌تمام مانده گفت: مهم‌ترین عامل کاهش سرعت پیشرفت پروژه‌های ساختمانی در کشور تورم است که این تورم در بخش زمین، مصالح و دستمزد به چشم می‌خورد. البته تورم افسارگسیخته هر فعالیت تولیدی و اقتصادی در کشور را دچار چالش کرده و امکان برنامه‌ریزی بلندمدت را از تمامی حوزه‌ها به‌خصوص فعالان بخش خصوصی سلب کرده است.
در این شرایط رفع این وضعیت و بازگشت اقتصاد به شرایط پیش‌بینی‌پذیر راهکار اصلی رفع چالش کنونی است. وی ادامه داد: درحالی‌که تورم عامل اصلی چالش‌های فعالان اقتصادی است، صنعت ساختمان با چالش‌های دیگری نیز در سطح بعدی مواجه است؛ ورود گسترده دولت به ساخت‌وساز مسکن حمایتی از سال 1388 به بعد و تبدیل دولت از نهادی سیاستگذار به تصدی‌گر در بخش مسکن از مهم‌ترین چالش‌های فعالان ساختمانی است. البته وزارت راه و شهرسازی در دولت چهاردهم قصد داشت تصدی‌گری در بخش مسکن را به حداقل رسانده و به جای آن بر وظایف اصلی خود متمرکز شود که این رویه با هجمه‌های متعددی مواجه شد.
چالش بعدی که استمرار فعالیت‌های ساختمانی در کشور را دشوار کرده، قوانین زائد و دست‌وپاگیر نظیر قانون بیمه تامین اجتماعی کارگران ساختمانی است که از دهه 90 بر مشکلات فعالان این صنعت افزود و به‌رغم پیگیری‌ها، اصلاح نشده است. پورحاجت ادامه داد: مجموع چالش‌های عنوان‌شده با محوریت تورم باعث شده میزان تولید مسکن در کشور، در سال‌های اخیر به نصف تیراژ تولید در نیمه ابتدایی دهه 90 برسد. البته وزارت راه و شهرسازی در دوره اخیر با ایجاد کارگروه‌های تخصصی تلاش کرد چالش‌های فنی پیش روی سازندگان را شناسایی کرده و درصدد حل آن برآید؛
اما ازآنجاکه حل چالش‌های موجود نیاز به هماهنگی بین نهاد و سازمان‌های مختلف دارد، به‌سادگی ممکن نیست. وی ادامه داد: وام موثر ساخت باید حداقل 50درصد هزینه ساخت را پوشش دهد و اقساط نیز به شکل پلکانی تعیین شود تا شهروندان پس از خرید بتوانند از پس پرداخت اقساط بانکی برآیند. البته چنین وامی درصورت تصویب نیز پرداخت نمی‌شود، همان‌گونه که در مسکن حمایتی نیز به‌رغم مصوبه برای افزایش تسهیلات بانکی با پیشرفت بیش از 70درصدی، بانک‌ها همکاری نکردند.
با این وجود تورم افسارگسیخته و نبود روش مناسب تامین مالی باعث شده زمان پیشبرد بسیاری از پروژه‌های ساخت‌وساز در کشور طولانی شود. پورحاجت ادامه داد: اگرچه قیمت ساختمان و زمین متاثر از تورم در طول زمان افزایش می‌یابد؛ اما فعالان ساختمانی از طولانی شدن زمان اجرای پروژه‌های ساخت‌وساز استقبال نمی‌کنند، چرا که این موضوع به زیان زنجیره گسترده‌ای از کسب‌وکارهایی است که فعالیت آنها وابسته به بخش ساخت‌وساز است.
سرمایه در صنعت ساخت نمی‌چرخد رامین گوران، انبوه‌ساز، در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» درخصوص افزایش زمین‌گیر شدن پروژه‌های ساخت‌وساز در کشور گفت: مساله امروز صنعت ساختمان ایران، فقط کمبود سرمایه نیست؛ مشکل اصلی آن است که سرمایه در چرخه تولید مسکن به حرکت درنمی‌آید. حل این چالش نیازمند مسیری است که به واسطه آن امکان گردش سرمایه در این بخش فراهم شود؛ درعین‌حال روش‌هایی برای پیش‌فروش، تامین مالی و تکمیل پروژه‌ها تعریف شود. هر پروژه نیمه‌تمامی، سرمایه‌ای است که از چرخه اقتصاد خارج شده است.
گوران ادامه داد: چالش بخش ساخت‌وساز به تورم مصالح، دستمزد و زمین خلاصه نمی‌شود؛ بلکه بیشتر بحث اقتصاد کلان است. در شرایط تورمی کنونی بخش زیادی از مردم توان خرید مسکن را از دست داده‌اند؛ درعین‌حال امکان تامین نقدینگی برای خرید مسکن وجود ندارد و این موضوع تعادل در صنعت ساخت‌وساز را بر هم زده است. البته تورم مصالح، دستمزد و… نیز باعث شده قیمت تمام‌شده مسکن افزایش یابد و به این ترتیب دسترسی به مسکن برای اقشار متعددی محدود شود.
در این شرایط افزایش سقف تسهیلات نیز لزوما به نتیجه مطلوب نمی‌رسد، چراکه رقم اقساط بازپرداخت از توان بخش زیادی از مردم خارج است و همین موضوع باعث می‌شود این موضوع نیز نتواند تحرک واقعی در این بخش ایجاد کند. البته در کنار موارد ذکرشده، بخشی از پروژه‌های متوقف‌شده به این دلیل است که از ابتدا سازنده، مدل مالی دقیقی برای پیشبرد پروژه تعریف نکرده و به این ترتیب در میانه مسیر گرفتار شده است. گوران تاکید کرد: تورم فعلی کشور به هیچ وجه سودی برای سازنده ندارد. این تورم کمر سازنده را می‌شکند. تورم باعث شده میزان سرمایه سازنده براساس متراژ روزبه‌روز آب برود.
میزان سرمایه ریالی سازنده اهمیت ندارد، چرا که این رشد ارزش ریالی نتیجه کاهش ارزش پول و نه رشد دارایی است. خوابیدن پروژه به مفهوم افزایش هزینه‌های ثابت است؛ سازنده تعهداتی دارد که باید اجرایی کند. البته منظور من سازنده حرفه‌ای است که پیشبرد پروژه‌ای که آغاز کرده و متعهد به تکمیل و عرضه آن به بازار است، برایش اهمیت دارد.
قفل تامین مالی بر درِ کارگاه‌های ساختمانی مجید صالحی، فعال ساختمانی و بازار مسکن، در خصوص دلایل کاهش کل تعداد کارگاه‌های ساختمانی مسکونی در سال 1403 نسبت به سال قبل از آن و همزمان افزایش سهم کارگاه‌هایی که فعالیت در آنها در طول سال نیمه‌تمام مانده گفت: تورم و عدم امکان تامین مالی برای استمرار فعالیت‌های ساخت‌وساز مهم‌ترین دلیل توقف یا کاهش سرعت پیشرفت پروژه در کارگاه‌های ساختمانی است.
وی ادامه داد: در شرایطی که تورم هزینه تامین مالی برای ساخت‌وساز را به شکل تصاعدی بالا می‌برد و همزمان تامین مالی برای ساخت‌وساز به دلایل مشکلات قانونی «پیش‌فروش» و «عدم امکان دریافت وام مناسب ساخت» تقریبا مختل شده، کاهش سرعت پروژه‌های ساخت‌وسازی کاملا طبیعی است. صالحی ادامه می‌دهد: در سال‌های قدرت خرید خانه در میان بخش زیادی از مردم کاهش داشته، اما همچنان اثر تورم بر قفل شدن این صنعت بالاتر است؛ اگر تورم در حد متعارف بلندمدت کشور یعنی 20 تا 25درصد باقی مانده بود، سازندگان راهی برای سازگاری و پیشبرد پروژه‌هایشان داشتند.
در این شرایط «حل انجماد صنعت ساختمان» با اقدامات متعدد توامانی شامل اعطای وام ساخت معادل حداقل 30درصد هزینه ساخت هر ساختمان با بهره مناسب و اقساط قابل پرداخت از سوی خریدار، اصلاح چهارچوب قانون پیش‌فروش و همزمان مهار تورم میسر می‌شود که البته مهار تورم از مسیر اصلاحات اقتصادی و سیاسی کلان مقدور است. صالحی معتقد است: بخشی از هزینه‌های ساخت‌وساز درصورت توقف پروژه نیز پابرجاست، هزینه‌هایی شامل دستمزد ناظر، بیمه، عوارض سالانه شهرداری و…؛
با این وجود متاسفانه تورم مستمر فزاینده در کشور باعث می‌شود که در نهایت بخش زیادی از این افزایش هزینه سازنده در قیمت نهایی جبران شود.
منبع: دنیای اقتصاد
