در ابتدای تیر امسال، سازنده‌ای که قصد شروع یک پروژه مسکونی را داشت با معادله‌ای نسبتا مشخص روبه‌رو بود: قیمت میلگرد، تیرآهن و سیمان بالا بود، اما هنوز قابل پیش‌بینی به نظر می‌رسید. سه ماه بعد، همان سازنده با بازار دیگری مواجه است که در آن میلگرد سایز ۱۲ از ۷۸ هزار تومان به ۱۲۵هزار تومان رسیده، تیرآهن سایز ۱۲ از ۱۳ میلیون تومان از بیش از ۲۰ میلیون تومان عبور کرده و هزینه اجرای اسکلت به یکی از سنگین‌ترین اقلام بودجه پروژه تبدیل شده است. پروژه‌ای که در تیر با برآورد اولیه آغاز شده، اما در مهر با صورت‌حسابی روبه‌رو شده که توازن مالی آن را به هم زده است.
مسیر این پروژه، تصویر روشنی از وضعیت صنعت ساختمان ایران ارائه می‌دهد که هزینه‌هایش سریع‌تر از درآمدش رشد می‌کند و در نتیجه، به‌جای رونق با رکود روبه‌رو شده است. صحنه اول: روزی که پروژه شروع شد فرض کنید یک سازنده در ۲۳ تیر امسال تصمیم می‌گیرد تا پروژه‌ای مسکونی را آغاز کند. او برای فونداسیون و اسکلت به میلگرد نیاز دارد و برای اسکلت فلزی نیز تیرآهن لازم دارد. در آن روز، قیمت هر کیلوگرم میلگرد سایز ۱۲ حدود ۷۸هزار و ۱۸۲ تومان، میلگرد سایز ۱۴ حدود ۶۶هزار و ۳۶۴ تومان و میلگرد سایز ۱۶ حدود ۶۵هزار و ۴۵۵ تومان است.
تیرآهن هم در همان بازه قیمت‌های مشخصی دارد: تیرآهن سایز ۱۲ حدود ۱۳ میلیون و ۱۸۰هزار تومان، تیرآهن سایز ۱۴ حدود ۱۴ میلیون و ۹۰هزار تومان و تیرآهن سایز ۱۶ حدود ۱۷ میلیون و ۲۷۳هزار تومان است. سیمان هم در بازه ۲۵۳ هزار تومان تا ۲۸۴هزار تومان است. در این نقطه، سازنده می‌تواند بودجه اولیه‌ای برای خرید مصالح تنظیم کند. اما همین بودجه، تنها تا زمانی معتبر است که قیمت نهاده‌ها ثابت بماند؛ شرطی که در ماه‌های بعد برآورده نشد. صحنه دوم: جهش فولاد و فشار بر اسکلت سه ماه بعد یعنی در ۱۹ و ۲۰ مهر، همان میلگردی که در تیر ماه ۷۸هزار تومان بود به ۱۲۵هزار تومان رسیده است.
میلگرد سایز ۱۴ هم از ۶۶هزار تومان به ۱۱۶هزار و ۸۱۸ تومان و میلگرد سایز ۱۶ از ۶۵هزار تومان به ۱۱۵هزار و ۹۰۹ تومان رسیده است. به زبان ساده، سه سایز پرکاربرد میلگرد در کمتر از سه ماه بین ۶۰ تا ۷۷درصد گران شده‌اند. این جهش، اثر مستقیمی بر پروژه فرضی ما دارد. اگر سازنده به ۱۰۰ تن میلگرد نیاز داشته باشد، میانگین افزایش قیمت هر کیلوگرم در این بازه حدود ۴۵هزار تومان است؛ این به معنای حدود ۴.۵میلیارد تومان هزینه اضافی تنها برای میلگرد است. این رقم پیش از آن است که اثر گرانی تیرآهن، دستمزد، حمل، شن و ماسه و سایر اقلام محاسبه شود.
برای پروژه‌های اسکلت فلزی، وضعیت حتی حساس‌تر است. تیرآهن سایز ۱۲ حدود ۷ میلیون و ۵۰۰هزار تومان و تیرآهن سایز ۱۴ بیش از ۷ میلیون تومان گران شده است. سازنده‌ای که برای یک ساختمان چندطبقه به ده‌ها شاخه تیرآهن نیاز دارد با افزایش هزینه‌ای روبه‌روست که می‌تواند بخش قابل‌توجهی از بودجه اسکلت را بلعیده باشد. صحنه سوم: سیمانی که آرام ماند، اما بازار آرام نشد در میان این نوسانات، سیمان رفتار متفاوتی داشته است. پاکت سیمان از بازه ۲۵۳هزار تومان تا ۲۸۴هزار تومان به بازه ۲۶۰هزار تومان تا ۲۹۳هزار تومان یعنی حدود ۳درصد افزایش یافته است.
این میزان تقریبا نشانه ثابت ماندن قیمت سیمان است. این ثبات را می‌توان از دو زاویه خواند. از یک سو، نشان می‌دهد فشار تورمی در زنجیره سیمان کمتر از فولاد بوده است. از سوی دیگر، ممکن است نشانه‌ای از ضعف تقاضا باشد؛ زیرا سیمان محصولی است که مصرف آن با حجم واقعی عملیات ساختمانی رابطه مستقیم دارد. وقتی پروژه‌های جدید کمتر شروع می‌شوند و کارگاه‌ها کندتر پیش می‌روند، تقاضای سیمان هم کاهش می‌یابد. به بیان دیگر، آرامش قیمت سیمان لزوما خبر خوبی برای بازار مسکن نیست. این آرامش می‌تواند بازتاب همان رکودی باشد که سازندگان از آن سخن می‌گویند. چرا فولاد جهش کرد؟
گرانی میلگرد و تیرآهن را نمی‌توان تنها به یک عامل نسبت داد. سه عامل هزینه تولید، محدودیت انرژی و انتظارات بازار در کنار هم عمل کرده‌اند. بخش فولاد به انرژی وابسته است. قطعی برق، محدودیت گاز و کاهش عرضه برق صنعتی می‌تواند تولید کارخانه‌ها را کاهش دهد. در چنین شرایطی، حتی اگر ظرفیت تولید وجود داشته باشد، عرضه موثر به بازار کم می‌شود. گزارش‌های اقتصادی هم از اختلال انرژی، افزایش هزینه تولید و کاهش عرضه موثر به‌عنوان عوامل گرانی مصالح ساختمانی نام برده‌اند. نرخ ارز نیز نقش تعیین‌کننده‌ای دارد.
بخشی از نهاده‌های فولاد از جمله قراضه، آهن‌اسفنجی، مواد اولیه و قطعات یدکی به ارز وابسته است. هر نوسان در بازار ارز یا انتظار برای افزایش نرخ ارز، به‌سرعت در قیمت محصولات فولادی منعکس می‌شود. عامل سوم، رفتار انتظاری بازار است. وقتی فعالان بازار انتظار گرانی بیشتر دارند، خرید برای انبار کردن افزایش می‌یابد. این تقاضای انباشتی، عرضه موجود را کاهش می‌دهد و قیمت را بالاتر می‌برد؛ حتی اگر تقاضای واقعی ساخت‌وساز کاهش یافته باشد.
پروژه‌ای که ادامه دادنش سخت و متوقف‌کردنش پرهزینه است حالا سازنده پروژه فرضی ما در وضعیتی قرار دارد که نه ادامه کار آسان است و نه توقف آن بی‌هزینه. ادامه کار به معنای تامین سرمایه بیشتر برای خرید میلگرد و تیرآهن است؛ سرمایه‌ای که ممکن است از محل وام، فروش زودهنگام واحد یا کاهش سود تامین شود. توقف کار نیز راه‌حل ساده‌ای نیست. زمین باید نگهداری شود، وام باید بازپرداخت شود، مالیات و هزینه‌های ثابت باقی می‌مانند و اعتبار سازنده نزد پیمانکاران و خریداران آسیب می‌بیند.
به همین دلیل، بسیاری از سازندگان ترجیح می‌دهند پروژه را با سرعت کمتری ادامه دهند یا مرحله‌بندی اجرا را طولانی‌تر کنند. این رفتار در کوتاه‌مدت ممکن است از ورشکستگی جلوگیری کند، اما در بلندمدت عرضه مسکن را کاهش می‌دهد. وقتی پروژه‌های جدید کمتر شروع می‌شوند و پروژه‌های موجود کندتر پیش می‌روند، عرضه مسکن در آینده محدودتر خواهد شد. خریدار در سمت دیگر معادله برای خانوارها، گرانی مصالح ساختمانی به معنای گران‌تر شدن مسکن در آینده است.
سازنده‌ای که هزینه ساخت او افزایش یافته در نهایت بخشی از این افزایش را به قیمت فروش منتقل می‌کند، به‌ویژه اگر بتواند واحد را در بازار بفروشد. اما مشکل اینجاست که قدرت خرید خانوارها هم‌زمان کاهش یافته است. تورم عمومی، افزایش هزینه زندگی و محدودیت دسترسی به وام مسکن، توان خرید را کاهش داده است. نتیجه این وضعیت، بازاری است که در آن عرضه گران‌تر می‌شود، اما تقاضای موثر توان همراهی با آن را ندارد. این عدم تعادل، ریشه رکود در بازار مسکن است. خانه ساخته می‌شود، اما فروش نمی‌رود یا پروژه شروع می‌شود، اما با سرعتی بسیار کند پیش می‌رود.
در چنین فضایی، حتی افزایش عرضه نیز لزوما به کاهش قیمت منجر نمی‌شود، زیرا هزینه تولید همچنان بالاست. رکود تورمی، بیماری خاموش صنعت ساختمان وضعیت فعلی صنعت ساختمان را می‌توان رکود تورمی نامید، یعنی قیمت‌ها بالا می‌روند، اما تولید و فعالیت کاهش می‌یابد. این وضعیت برای بخش مسکن خطرناک‌تر از تورم ساده است، زیرا هم هزینه ساخت را افزایش می‌دهد و هم انگیزه سرمایه‌گذاری را کاهش می‌دهد. گزارش‌های رسمی نیز از فاصله عملکرد بخش ساختمان با اهداف برنامه‌ای خبر می‌دهند.
بر اساس گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، درحالی‌که برای بخش ساختمان رشد ۹درصدی پیش‌بینی شده بود، عملکرد سال ۱۴۰۳ حدود ۰.۵درصد گزارش شده است. در چنین فضایی، سازنده مسکن با معادله‌ای نامتوازن روبه‌روست: قیمت زمین، مصالح و دستمزد بالا رفته، اما قدرت خرید خانوارها و تقاضای موثر برای خرید واحد مسکونی افزایش نیافته است. نتیجه این وضعیت هم کاهش شروع پروژه‌های جدید، کندی پروژه‌های نیمه‌تمام و در برخی موارد توقف کامل کارگاه‌هاست. سه سناریو احتمالی برای ماه‌های آینده آینده بازار مصالح ساختمانی را می‌توان در سه سناریو زیر خلاصه کرد: سناریوی اول تداوم نوسان است.
اگر محدودیت انرژی و نوسانات ارزی ادامه یابد، میلگرد و تیرآهن احتمالا در کانال‌های قیمتی بالاتر باقی می‌مانند و سازندگان با ریسک بیشتر روبه‌رو خواهند شد. اما سناریوی دوم، آرامش نسبی است. اگر عرضه انرژی پایدارتر شود و نرخ ارز آرام بگیرد، فشار قیمتی بر فولاد ممکن است کاهش یابد. اما حتی در این سناریو، بازگشت سریع به رونق ساختمانی بعید است، زیرا مشکل اصلی فاصله میان هزینه ساخت و توان خرید است. سومین سناریوی هم تشدید رکود است. اگر گرانی مصالح ادامه یابد و تقاضای مسکن ضعیف بماند، شروع پروژه‌های جدید بیشتر کاهش می‌یابد و عرضه مسکن در میان‌مدت محدودتر خواهد شد.
در این حالت، گرانی امروز می‌تواند به گرانی بیشتر فردا تبدیل شود. سیاست‌گذاری، کجای ماجراست؟ سیاست‌گذاری مسکن در شرایط فعلی با چند چالش روبه‌روست. چالش اول، حمایت از سازندگان باید به‌گونه‌ای باشد که انگیزه شروع پروژه‌های جدید را افزایش دهد، بدون آن‌که به گرانی بیشتر دامن بزند. دومین چالش، تامین پایدار انرژی برای صنایع پایین‌دستی فولاد و سیمان ضروری است. چالش سوم، تسهیلات ساخت باید به سمت پروژه‌هایی هدایت شود که واقعا به تولید واحد مسکونی منجر می‌شوند، نه پروژه‌هایی که صرفا زمین را در اختیار دارند.
تجربه سال‌های گذشته نشان داده است که سیاست‌های حمایتی بدون کنترل هزینه نهاده‌ها، اثر محدودی بر افزایش عرضه مسکن دارند. وقتی میلگرد و تیرآهن در سه ماه نزدیک به ۷۰ تا ۸۰درصد گران می‌شوند، هر تسهیلاتی که به سازنده داده می‌شود، بخشی از آن نه برای افزایش تولید که برای جبران افزایش هزینه صرف می‌شود. صنعتی میان دو دیوار خلاصه که صنعت ساختمان ایران اکنون میان دو دیوار قرار گرفته است: دیوار اول، گرانی مصالح و هزینه تولید و دیوار دوم، رکود تقاضا و کاهش توان خرید.
داده‌های تیر تا مهر ۱۴۰۵ نشان می‌دهد این دو دیوار هر روز به هم نزدیک‌تر می‌شوندو تولید کننده و خریدار را له می‌کند. افزایش نزدیک به ۷۷درصدی قیمت میلگرد سایز ۱۴ و ۱۶، رشد بیش از ۵۰درصدی تیرآهن سایز ۱۲ و ۱۴ و ثبات نسبی اما پرهزینه سیمان، تصویری از صنعتی است که هزینه‌اش سریع‌تر از درآمدش رشد می‌کند. در چنین شرایطی، ادامه فعالیت ساختمانی بدون بازطراحی سیاست‌های حمایتی، تامین پایدار انرژی و کنترل نوسانات ارزی دشوار خواهد بود. مسکن تنها یک کالا نیست، بلکه بستری برای امنیت خانوار، اشتغال، سرمایه‌گذاری و توسعه شهری است.
اگر روند فعلی ادامه یابد، هزینه این وضعیت تنها بر دوش سازندگان نخواهد بود، خانوارها، بازار کار و اقتصاد شهری نیز سهم خواهند داشت. آن‌چه صنعت ساختمان امروز بیش از هر چیز به آن نیاز دارد، نه یک جهش مقطعی در تقاضا، بلکه بازگرداندن تعادل میان هزینه ساخت، توان خرید و انگیزه تولید است.
منبع: آوش
