ماموریت غیرممکن مسکن تا ۱۴۰۷

گروه مسکن و شهری: دولت بعد از 2سال اجرای برنامه هفتم در بخش مسکن، به‌خاطر آنچه «نبود شرایط اقتصادی و مالی مناسب برای تحقق اهداف کلیدی برنامه» اعلام کرده است، اقدام به تهیه نقشه «بازسازی برنامه 5ساله» کرد. قانون برنامه هفتم ساخت سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی در کشور را پیش‌بینی کرده بود که البته در کیف تکالیف دولت قرار داشت. از این تعداد باید سالی 200هزار مسکن‌حمایتی روی زمین‌های 99 ساله ساخته شود؛ به‌طوری‌که مقرر شده بود در مجموع 5سال منتهی به 1407، به میزان 330هزار هکتار اراضی دولتی آماده‌سازی کامل شود و برای خانه‌سازی در اختیار قرار بگیرد؛

مساحتی بیش‌از 5برابر مساحت فعلی شهر تهران. آخرین گزارش دولت از آمارهای تولید مسکن در بازار معمولی و بازار حمایتی ساخت‌وساز از یک‌سو و همچنین میزان اراضی دولتی واگذارشده به صورت 99ساله از سوی‌دیگر طی 2سال اول برنامه هفتم نشان می‌دهد،‌ نه‌تنها اهداف سالانه در دو حوزه زمین و مسکن محقق نشده که به‌خاطر دلایل 6گانه اقتصادی، سیاسی و مالی تحقق آنها طی سال‌های باقی‌مانده از برنامه هفتم «غیرممکن» است.

پیش‌نویس تهیه‌شده در قالب «احکام و اهداف غیر قابل اجرا در برنامه 5ساله هفتم» که بخشی از آن به احکام بخش مسکن یعنی مفاد 49 و 50 اختصاص دارد، بعد از تصویب نهایی در دولت به مجلس ارائه می‌شود. در صورت ارائه این نقشه «هدف سالانه تولید مسکن» و همچنین «هدف 5ساله عرضه زمین 99ساله» متناسب با واقعیت‌های اقتصادی خانوارها و شبکه بانکی و همچنین منابع در اختیار دولت 25 تا 50درصد تعدیل می‌‌شود. هدف ساخت فراتر از تقاضای مسکن؟

یکی از 2ماموریت‌ محول‌شده به دولت در حوزه مسکن برنامه هفتم، احداث سالانه 200هزار مسکن‌حمایتی است که براساس این تکلیف، علاوه بر این نوع عرضه، باید سالی 800هزار واحدمسکونی جدید به ترتیب در روستاها، بافت‌های فرسوده و سایر مناطق شهرها توسط بخش‌خصوصی یا همان فعالان ساختمانی احداث شود. تفاوت 200هزار مسکن حمایتی و 800هزار مسکن دیگر به نوع زمین آنها مربوط می‌شود که اولی روی اراضی 99ساله دومی و سایر واحدها روی زمین‌های غیردولتی باید احداث شود. دولت به 3دلیل،‌ خواستار اصلاح هدف تولید مسکن در برنامه هفتم برای سال‌های باقی‌مانده این برنامه شده است.

مهم‌ترین «واقعیت» بخش مسکن و ساختمان کشور در شرایط فعلی را «نرخ رشد تولید» بیان می‌کند. برنامه هفتم هدف‌گذاری کرده بود در سال‌های برنامه هفتم، بخش ساختمان سالی 9درصد رشد کند. اما نرخ رشد این بخش در سال1403 به میزان 0.5درصد و در سال1404 نیز به میزان 1.4درصد بود. رشد بخش‌های مختلف اقتصاد به نوعی، آیینه رشد اقتصادی کشور است که آن نیز تحت فراهم‌بودن شرایط مناسب اقتصادی و سیاسی تا سطح مطلوب افزایش پیدا می‌کند. برنامه هفتم،‌ نرخ رشد 8درصد را برای اقتصاد ایران پیش‌بینی کرده بود؛

اما در واقعیت، تولید ناخالص داخلی در سال اول برنامه 2.1درصد رشد کرد و در سال گذشته به‌عنوان سال دوم رشد منفی 0.3درصد را ثبت کرد. بنابراین همان‌طور که شرایط برای تحقق رشد 8درصدی اقتصاد ایران فراهم نیست، این مهم برای بخش ساختمان نیز فعلا امکان تحقق ندارد. در پیش‌نویس تهیه‌شده برای اصلاح احکام و اهداف برنامه هفتم توسعه، «تولید روزانه حداقل 5.5‌میلیون بشکه نفت» و همچنین «کاهش نااطمینانی و ریسک و مخاطرات حاکم بر کشور» به‌عنوان حداقل 2 شرط کلیدی برای افزایش نرخ رشد اقتصادی تا سطح هدف 8 درصدی اعلام شده است.

از طرفی، پیش‌تر وزارت راه‌وشهرسازی نیز علل رشد پایین بخش ساختمان در سال‌های اخیر را مجموعه‌ای از شرایط بیرونی و درونی بخش همچون جذابیت فعالیت‌های غیرمولد به‌خاطر بازدهی بالای آنها در مقایسه با کار مولد، تورم تولید، منابع مالی محدود و عدم حمایت بخش تقاضا از بخش عرضه مسکن به‌خاطر قدرت خرید پایین خانوارها اعلام کرده بود. وقتی رشد بخش ساختمان محدود و پایین است نمی‌توان انتظار داشت «تیراژ تولید مسکن» بالا باشد. بنابراین اولین دلیل از نگاه دولت برای ضرورت تعدیل «تکلیف تولید مسکن»، این فاکتور رشد پایین ارزش‌افزوده بخش ساختمان و نبود شرایط برای بالارفتن آن است.

دلیل دوم، عملکرد بازار ساخت‌وساز طی سال‌های گذشته است که میانگین تولید یا همان تیراژ ساخت کمتر از 500هزار واحد مسکونی در سال بوده است. این به معنای آن است که بازیگران بازار ساخت‌وساز بخاطر شرایط مختلف از جمله تورم تولید و نبود قدرت خرید و تقاضای موثر قادر نیستند تیراژ ساخت را مثل اوایل دهه90 تا سطح 800هزار واحد در سال برسانند. ضمن آنکه اخیرا مطالعات جمعیتی برای نیازسنجی بازار مسکن نشان داد، تقاضای سالانه برای عرضه جدید مسکن حداکثر حدود 600 تا کمتر از 700هزار واحد در سال است. دلیل سوم اما مساله مالی است.

محاسبات دولت در برنامه بازسازی برنامه هفتم حکایت از آن دارد که تکلیف ساخت 5‌میلیون واحد مسکونی در 5سال برنامه چیزی در حدود 2700همت منابع مالی و اعتباری نیاز دارد؛ رقمی که نه از عهده بانک‌ها، نه از توان خانوارها و نه از دست بودجه دولت برمی‌آید. در عین حال برش سالانه این منبع مالی مورد نیاز طی 2سال اول نشان می‌دهد، آنچه تامین مالی شده توسط این سه ضلع، کمتر از هدف‌گذاری بوده است. دولت به استناد دلایل سه‌گانه عدم تحقق هدف ساخت یک‌میلیون مسکن جدید در هر سال، نقشه ساخت سالانه 740هزار واحد مسکونی جدید در سال‌های باقی‌مانده از برنامه هفتم را تهیه کرده است.

تعدیل عرضه «زمین 99 ساله» معادل مساحت تهران در هر سال دومین تکلیف بزرگ و کلیدی در برنامه هفتم، موضوع «تامین زمین برای ساخت مسکن» است. این تکلیف که در ماده50 برنامه آمده است می‌گوید، دولت باید در مجموع 5سال برنامه هفتم به میزان 0.2درصد از مساحت سرزمین «ظرفیت سکونتگاهی کشور» را افزایش دهد. معنای این رقم آن است که باید طی 5سال، 330هزار هکتار به «محدوده مسکونی» کشور افزوده شود. برنامه هفتم این میزان افزایش را صرفا برای «افزایش محدوده شهرهای کوچک، میانی و مرزی و روستاها» در نظر گرفته است نه همه شهرهای کشور.

این تکلیف در عین حال، «افزایش مساحت مسکونی کشور» را در قالب «عرضه زمین 99ساله» در نظر گرفته است. طی سال‌های گذشته یکی از اختلاف‌نظرهای دولت و مجلس، همین «زمین‌گشایی به‌صورت اراضی 99ساله برای ساخت مسکن حمایتی ویژه کم‌درآمدها و فقرای مسکن» بوده است. نمایندگان اصرار دارند دولت باید زمین به محدوده شهرها و روستاها اضافه کند؛ اما دولتی‌ها معتقدند «امکانات و منابع برای این منظور وجود ندارد». اکنون با هماهنگی صورت‌گرفته بین دولت و مجلس برای ارائه «نسخه اصلاح برنامه هفتم توسعه»، در پیش‌نویس این نسخه این تکلیف حذف شده و برای کنار گذاشتن آن سه علت قید شده است.

مساحت شهر تهران چیزی در حدود 60هزار هکتار است و تکلیف «افزایش ظرفیت سکونتگاهی کشور به میزان 330هزار هکتار طی 5سال یا 66هزار هکتار در هر سال» به معنای آن است که دولت باید سالانه معادل حداقل «یک مساحت شهر تهران» زمین‌های خام بیرون از محدوده شهرها و روستاها را تمام و کمال آماده‌سازی کند و با همه امکانات زیربنایی و روبنایی به‌صورت اجاره 99ساله (رایگان) برای ساخت مسکن اختصاص دهد. دولت اولین دلیل برای امکان‌پذیر نبودن این تکلیف را «ظرف زمانی بسیار کوچک» تعیین‌شده در برنامه هفتم اعلام کرده است.

این 330هزار هکتار تکلیف 5ساله معادل 11درصد کل محدوده سکونتگاهی کشور است که طی هزاران سال در 1440شهر و 40هزار روستا شکل گرفته است. از این منظر، انجام این تکلیف «غیرممکن» اعلام شده است. از طرف دیگر، کارنامه تامین زمین 99ساله در 4سال گذشته که قانون جهش تولید مسکن در کشور به اجرا گذاشته شد، نشان می‌دهد، توان اقتصادی و مالی و همچنین فنی و ملکی دولت برای واگذاری زمین 99ساله از طریق افزایش محدوده سکونتگاهی سالی 30هزار هکتار بوده است که درست کمتر از نصف «هدف برنامه» است.

دلیل سوم دولت برای حذف یا تعدیل این تکلیف، «منابع مالی مورد نیاز برای آماده‌سازی زمین 99ساله» است. هزینه آماده‌سازی زمین خارج از محدوده برای «شهر شدن» برای 330هزار هکتار تکلیف برنامه به 6600 همت اعتبار دولتی نیازمند است. این در حالی است که طی سال‌های گذشته سالی متوسط 14 تا 30همت اعتبار در بودجه کشور برای بخش مسکن در نظر گرفته شد که رقم بسیار ناچیز برای هدف برنامه است. دولت معتقد است با توجه به شرایط اقتصادی موجود، تامین 6600همت اعتبار فقط برای «زمین 99ساله» به هیچ عنوان قابل تحقق نیست.

منبع: دنیای اقتصاد