علی فرنام پژوهشگر حوزه مسکن و شهرسازی در گفت و گو با خبرنگار اقتصادی برنا، با بیان اینکه مسئله اصلی بازار مسکن ایران، «استطاعت» و توان خرید خانوارهاست، اظهار کرد: قدرت خرید مردم نسبت به قیمت مسکن طی حداقل هفت سال گذشته بهطور مستمر کاهش یافته و در حال حاضر تنها بخش محدودی از خانوارها توان خرید مسکن دارند. وی افزود: اگر درآمد خانوارها، چه بر مبنای حداقل درآمد رسمی و چه بر اساس برآوردهای مربوط به متوسط درآمد خانوار، با تورم عمومی و تورم مسکن در سالهای گذشته مقایسه شود، مشخص است که رشد قیمتها با فاصله قابل توجهی از رشد درآمدها پیشی گرفته است.
فرنام ادامه داد: شاید تنها در یک مقطع، یعنی سال ۱۴۰۱، به دلیل افزایش پایه حقوق، این روند تا حدودی متفاوت بود، اما بهطور کلی طی هفت سال گذشته تورم مسکن و هزینههای مرتبط با آن با سرعت بیشتری نسبت به درآمد خانوارها افزایش یافته است.این پژوهشگر حوزه مسکن با اشاره به روند جهش قیمت مسکن در سالهای گذشته گفت: پیش از سال ۱۳۹۷، حداقل پنج دوره جهش قیمت مسکن را تجربه کرده بودیم که این دورهها معمولاً کوتاهمدت بودند و پس از هر جهش، بازار برای چند سال وارد یک دوره آرامش نسبی میشد.وی تصریح کرد: موج افزایش قیمت مسکن از سال ۱۳۹۷ تاکنون متفاوت بوده است؛
به این معنا که فاصله میان دورههای جهش و آرامش کاهش یافته و بازار در این بازه زمانی تقریباً در یک شیب صعودی قابل توجه حرکت کرده است.فرنام درباره عوامل مؤثر بر رشد قیمت مسکن اظهار کرد: بخشی از این افزایش قیمت، به مؤلفههای ذاتی و درونی بازار از جمله هزینههای ساخت بازمیگردد.
برای نمونه، بر اساس آمارهای رسمی، در زمستان سال گذشته افزایش نقطهبهنقطه قیمت مصالح ساختمانی بیش از ۱۰۰ درصد اعلام شد که این موضوع مستقیماً بخشی از هزینه نهایی ساخت و قیمت مسکن را تحت تأثیر قرار میدهد.وی افزود: قیمت نهایی مسکن را میتوان تابعی از هزینه ساخت، ارزش زمین و سود سازنده دانست.
ارزش زمین نیز تا حد زیادی تحت تأثیر انگیزههای سرمایهای قرار دارد و در کنار آن، انتظارات تورمی و در موارد محدود، تقاضاهای سوداگری و سایر رفتارهای غیرمصرفی میتوانند بر قیمتها اثرگذار باشند.این پژوهشگر حوزه مسکن ادامه داد: افزایش هزینههایی مانند نهادههای ساختمانی، صدور پروانه، انشعابات و هزینههای اداری، در نهایت باید خود را در قیمت مسکن نشان دهد. البته ممکن است پس از یک دوره افزایش قیمت، بازار برای مدتی ثابت بماند یا رشد قیمتها کاهش پیدا کند؛
اما این مؤلفهها در مجموع بر رفتار بازار اثرگذار هستند.فرنام با اشاره به اهمیت ارتباط میان قیمت و معاملات مسکن گفت: معمولاً افزایش قیمت باید با رفتار معاملاتی بازار قابل توضیح باشد؛ بنابراین باید بررسی کرد که افزایش قیمت در شرایط کاهش معاملات رخ داده یا افزایش معاملات.وی با اشاره به شرایط بازار در ماههای اخیر اظهار کرد: نمونهای که میتوان از آن بهعنوان وضعیتی خارج از روند معمول بازار یاد کرد، مربوط به ابتدای امسال است؛
در شرایطی که در فروردینماه معاملات مسکن به دلیل تعطیلات و محدودیتهای بانکی به حداقل رسیده بود، شاهد افزایش قابل توجه قیمتها بودیم.فرنام افزود: زمانی که تقریباً معاملهای انجام نمیشود اما قیمتها افزایش پیدا میکنند، این موضوع نشان میدهد که علاوه بر مؤلفههای معمول بازار، عوامل غیربازاری نیز میتوانند در شکلگیری قیمتها نقش داشته باشند.
بهویژه موج اخبار مرتبط با تحولات اقتصادی و هدف قرار گرفتن برخی صنایع، میتواند بر انتظارات بازار و در نتیجه بر قیمتها اثر بگذارد.وی در پایان گفت: در چنین شرایطی، یکی از حوزههایی که امکان مداخله مؤثر دولت وجود دارد، جلوگیری از «قیمتپراکنی» و کنترل تغییرات شدید و جهتگیریهای غیرعادی بازار است؛ بهگونهای که دولت بتواند در مدیریت انتظارات و جلوگیری از شکلگیری موجهای غیرواقعی افزایش قیمت، نقش مؤثرتری ایفا کند. انتهای پیام/
منبع: خبرگزرای برنا
