به گزارش برنا، در شرایطی که مالکیت یک ملک باید بر مبنای اطلاعات دقیق ثبتی، مکانی و هویتی قابل شناسایی باشد، اطلاعات مربوط به یک واحد مسکونی ممکن است در چند پایگاه مختلف با ساختارها و شناسههای متفاوت ثبت شود. نتیجه چنین وضعیتی برای شهروند، افزایش مراجعات، طولانی شدن فرآیندهای ثبتی و بالا رفتن هزینه معامله است و برای دولت نیز کاهش قدرت نظارت بر بازار، دشوار شدن سیاستگذاری و افزایش احتمال خطا در شناسایی مالکیت و داراییهای ملکی را به دنبال دارد.
بررسی تجربه کشورهای مختلف نیز نشان میدهد که مسئله اصلی، تعداد سامانهها نیست، بلکه قابلیت اتصال، شناسه یکتا، تبادل برخط داده و وجود یک منبع معتبر برای اطلاعات ملکی است. بانک جهانی در گزارش Business Ready 2025 اعلام کرده که در میان ۱۰۱ اقتصاد بررسیشده، تنها ۲۴.۸ درصد از اقتصادها یک سکوی آنلاین واحد برای کل فرآیند انتقال ملک دارند و فقط ۴۴.۶ درصد آنها اطلاعات ملکی را میان ثبت و کاداستر به صورت برخط به اشتراک میگذارند.
این رقم در مورد تبادل اطلاعات ملکی با سایر دستگاهها به ۲۷.۷ درصد کاهش پیدا میکند.این آمار نشان میدهد حتی کشورهای پیشرفته نیز هنوز با چالش یکپارچگی داده روبهرو هستند، اما تفاوت اصلی در این است که در نظامهای موفقتر، حرکت به سمت استانداردسازی داده، اتصال سامانهها و حذف ورود چندباره اطلاعات در جریان است. در ایران نیز اگر قرار است دولت الکترونیک در حوزه مسکن از یک عنوان اداری به یک زیرساخت واقعی تبدیل شود، باید مسئله «حاکمیت داده ملکی» به اندازه ساخت مسکن و کنترل معاملات جدی گرفته شود.
مسئله فقط تعدد سامانهها نیست در سالهای گذشته دیجیتالی شدن خدمات دولتی با هدف کاهش مراجعات حضوری، افزایش سرعت و کاهش هزینهها توسعه پیدا کرده است. در حوزه مسکن نیز سامانههای متعددی برای ثبت، معاملات، اطلاعات سکونت، خدمات شهری، کدپستی، مالیات و شناسایی وضعیت اقتصادی خانوارها شکل گرفتهاند.
اصل ایجاد این سامانهها نهتنها مسئلهای منفی نیست، بلکه برای اداره یک بازار پیچیده مانند مسکن کاملاً ضروری است.مشکل زمانی آغاز میشود که این سامانهها به جای آنکه اجزای یک معماری واحد باشند، به جزایر اطلاعاتی تبدیل شوند.یک ملک در دنیای واقعی یک موجودیت واحد است، اما در فضای اداری ممکن است با چند شناسه و چند رکورد مختلف شناخته شود. پلاک ثبتی، کدپستی، نشانی، مختصات جغرافیایی، اطلاعات مالک، مشخصات ساختمان، کاربری، سوابق انتقال و اطلاعات مالیاتی باید در نهایت به یک ملک واحد متصل شوند.
اگر این اتصال برقرار نباشد، یک اختلاف کوچک میان دو پایگاه میتواند برای شهروند به یک مشکل بزرگ اداری تبدیل شود.در چنین ساختاری، شهروند عملاً به حلقه واسط میان دستگاهها تبدیل میشود. اطلاعاتی که باید از یک سامانه به سامانه دیگر منتقل شود، دوباره از مالک درخواست میشود و دادهای که یک دستگاه قبلاً در اختیار دارد، توسط دستگاه دیگری مجدداً مطالبه میشود.به همین دلیل، پرسش اصلی دیگر این نیست که «چند سامانه ملکی در کشور فعال است؟» بلکه پرسش مهمتر این است که کدام داده، داده مرجع است و در صورت اختلاف میان دو سامانه، کدام اطلاعات باید مبنا قرار گیرد؟
حبس اطلاعاتی چگونه شکل میگیرد؟ در این راستا ایمان رفیعی، کارشناس بازار مسکن،در گفتوگو با برنا، ریشه بخشی از این مشکل را در نوع نگاه دستگاهها به اطلاعات عمومی میداند.
وی معتقد است در ساختار اداری کشور، داده در بسیاری از موارد به جای آنکه یک زیرساخت مشترک حکمرانی تلقی شود، به عنوان دارایی یک دستگاه دیده میشود.رفیعی با اشاره به پدیدهای که از آن با عنوان «حبس اطلاعاتی» یاد میکند، میگوید زمانی که دستگاهها برای اشتراکگذاری دادههای خود با سایر نهادها، فرآیندهای اداری، هزینه یا مجوزهای متعدد ایجاد میکنند، عملاً اطلاعاتی که باید در خدمت سیاستگذاری عمومی باشد، در مرزهای سازمانی محصور میشود.وی میافزاید: اگر یک سازمان اطلاعاتی مانند نشانی، کدپستی یا مشخصات هویتی را در اختیار داشته باشد اما انتقال آن به دستگاه دیگر به سادگی انجام نشود، نتیجه آن ایجاد یک زنجیره ناکارآمد از مراجعات و استعلامهاست.
در چنین شرایطی، شهروند هزینه ضعف ارتباط میان دستگاهها را پرداخت میکند.از نگاه این کارشناس، مشکل صرفاً یک نقص فنی نیست، بلکه به مدل حکمرانی داده بازمیگردد. وی معتقد است تا زمانی که دستگاهها اطلاعات را دارایی سازمانی خود بدانند، ایجاد سامانههای جدید نیز الزاماً به شفافیت بیشتر منجر نخواهد شد.
ملک باید یک هویت دیجیتال داشته باشد یکی از اصول اساسی در نظامهای مدرن مدیریت زمین، وجود شناسهای است که بتواند یک قطعه زمین یا یک واحد ملکی را در تمام پایگاههای مرتبط شناسایی کند.در چنین مدلی، ملک فارغ از اینکه اطلاعات آن در سامانه ثبت، کاداستر، شهرداری، مالیات یا خدمات عمومی مورد استفاده قرار میگیرد، یک هویت مشخص دارد. دستگاهها میتوانند اطلاعات تخصصی خود را روی این هویت مشترک قرار دهند، اما هر دستگاه نباید برای یک ملک، هویت مستقلی ایجاد کند که با هویت دستگاه دیگر قابل تطبیق نباشد.اهمیت این موضوع در تجربههای بینالمللی نیز کاملاً مشخص است.
بانک جهانی در ارزیابی Business Ready، «قابلیت همکاری سامانهها» را یکی از مؤلفههای اصلی کیفیت خدمات عمومی در حوزه انتقال ملک معرفی کرده است. این ارزیابی نشان میدهد دیجیتالی شدن به تنهایی کافی نیست و سیستمهای ثبت، کاداستر و سایر دستگاههای مرتبط باید بتوانند اطلاعات را با یکدیگر مبادله کنند.به بیان سادهتر، اگر یک سامانه فقط فرم کاغذی را به فرم اینترنتی تبدیل کند، دولت هنوز دیجیتال نشده است. دولت زمانی واقعاً دیجیتال شده که اطلاعات تولیدشده در یک دستگاه، با رعایت ضوابط قانونی و امنیتی، بدون دخالت شهروند در دستگاه دیگر قابل استفاده باشد.
شکاف میان کدپستی و پلاک ثبتی یکی از ملموسترین نمودهای این مشکل، فاصله میان اطلاعات مکانی و اطلاعات حقوقی ملک است.کدپستی، نشانی، پلاک ثبتی و مختصات جغرافیایی در ظاهر همگی به یک مکان اشاره دارند، اما هر کدام ممکن است در ساختاری متفاوت ایجاد، اصلاح یا بهروزرسانی شوند. اگر این اطلاعات به صورت خودکار با یکدیگر تطبیق داده نشوند، کوچکترین اختلاف میتواند فرآیند یک خدمت ملکی را متوقف کند.در چنین شرایطی، مالک ممکن است برای اصلاح یک نشانی، دریافت یک استعلام یا تطبیق اطلاعات ملک مجبور به مراجعه به چند دستگاه شود؛
در حالی که از منظر شهروند، همه این اطلاعات درباره یک چیز هستند: همان ملکی که مالکیت آن را در اختیار دارد.این موضوع در انتقال اسناد قدیمی به ساختارهای جدید ثبتی نیز اهمیت بیشتری پیدا میکند. هرچه دادههای قدیمی، اطلاعات مکانی و اطلاعات ثبتی با یکدیگر هماهنگتر باشند، فرآیند تبدیل، استعلام و انتقال سریعتر انجام خواهد شد. پناهگاه جدید سوداگران محمد اذغاب، کارشناس حوزه املاک و مستغلات، معتقد است: پراکندگی دادهها تنها موجب اتلاف وقت شهروندان نمیشود و میتواند خلأهای نظارتی ایجاد کند.
وی میگوید: هر اندازه تصویر دولت از وضعیت واقعی مالکیت افراد ناقصتر باشد، امکان شناسایی رفتارهای سوداگرانه و تخلفات نیز کاهش پیدا میکند.اذغاب با اشاره به موضوع شناسایی خانههای خالی و اطلاعات مالکیت، تأکید میکند اگر دادههای مربوط به مالکیت، سکونت، معاملات و وضعیت ساختمان در یک ساختار قابل تطبیق قرار نگیرند، سیاستهای مالیاتی و حمایتی نیز با خطا مواجه خواهند شد.وی میافزاید: وقتی یک فرد چندین ملک در اختیار دارد اما اطلاعات مربوط به داراییهای وی در پایگاههای مختلف پراکنده است، شناسایی دقیق وضعیت اقتصادی وی دشوار میشود.
به همین دلیل، مسئله اتصال سامانهها مستقیماً به عدالت در سیاستهای حمایتی و مالیاتی مربوط میشود.از نگاه اذغاب، تعدد سامانهها زمانی ارزشمند است که هر سامانه یک نقش تخصصی داشته باشد و اطلاعات خود را به صورت استاندارد در اختیار شبکه حکمرانی قرار دهد. در غیر این صورت، افزایش تعداد سامانهها میتواند به جای افزایش شفافیت، لایههای جدیدی از ابهام ایجاد کند.وقتی شهروند تبدیل به API انسانی میشودشاید بهترین تصویر از وضعیت موجود را بتوان در یک معامله ساده ملکی مشاهده کرد.مالک قصد فروش واحد خود را دارد.
مشخصات هویتی باید بررسی شود، وضعیت ملک باید مشخص باشد، نشانی باید تطبیق داده شود، وضعیت ثبتی باید بررسی شود، محدودیتهای احتمالی باید مشخص شود و فرآیندهای مالیاتی و شهری نیز باید پشت سر گذاشته شود.در یک معماری یکپارچه، بخش عمده این اقدامات در پشت صحنه انجام میشود.اما در معماری جزیرهای، هر دستگاه بخشی از اطلاعات را مطالبه میکند و شهروند باید میان آنها رفتوآمد کند.در واقع، شهروند به چیزی شبیه «API انسانی» تبدیل میشود؛
یعنی همان کاری را انجام میدهد که باید سامانهها در پشت صحنه انجام دهند: انتقال اطلاعات از یک دستگاه به دستگاه دیگر.این وضعیت نهتنها زمان معامله را افزایش میدهد، بلکه احتمال خطای انسانی را نیز بالا میبرد.تجربه کرواسی نشان میدهد اتصال دادهها چه تغییری ایجاد میکندیکی از نمونههای قابل توجه، تجربه کرواسی است. بانک جهانی گزارش کرده است که این کشور در مسیر اصلاح نظام مدیریت زمین، از ایجاد یک پایگاه واحد اطلاعات زمین، دیجیتالی کردن اسناد، یکپارچهسازی فرآیندهای کاداستر و ثبت و توسعه خدمات الکترونیک استفاده کرده است.
سیستم اطلاعات مشترک کرواسی یا JIS به صورت متمرکز و تحت وب طراحی شده و امکان اشتراک دادههای ملکی را فراهم کرده است. این سیستم با پایگاههای دولتی دیگر نیز ارتباط دارد و بیش از ۱۲۰ نهاد دولتی و شهرداری از آن استفاده میکنند. همچنین ۳۸ میلیون سند ملکی در این فرآیند دیجیتال شده است.اهمیت تجربه کرواسی فقط در دیجیتالی کردن میلیونها سند نیست.
بخش مهمتر اصلاح، اتصال اطلاعات و فرآیندها بوده است.بانک جهانی پیشتر نیز اعلام کرده بود که در جریان این اصلاحات، میانگین زمان ثبت معاملات ملکی و رهن در دفاتر ثبت زمین از ۴۶ روز به ۱۲ روز و در دفاتر کاداستر از ۳۰ روز به ۸ روز کاهش یافته است. همچنین سیستم JIS با پایگاه ثبت هویت، ثبت نشانی، ثبت شرکتها و سازمان مالیاتی ارتباط برقرار کرده است.این تجربه نشان میدهد سرعت خدمات ملکی صرفاً از خرید تجهیزات و ساخت نرمافزار جدید به دست نمیآید؛
اتصال دادههاست که فرآیند را کوتاه میکند.ازبکستان به دنبال یک اکوسیستم واحد داده مکانی استازبکستان نیز در سالهای اخیر پروژهای را با حمایت بانک جهانی برای توسعه زیرساخت ملی دادههای مکانی دنبال کرده است.
در این برنامه، علاوه بر توسعه زیرساخت دادههای مکانی، مدرنسازی سیستم ملی اطلاعات زمین، ایجاد ثبت ملی نشانی و بهبود تبادل اطلاعات میان دولت و بخش خصوصی در نظر گرفته شده است.در گزارش بانک جهانی، هدف این پروژه افزایش کیفیت دادههای زمین و ملک و ایجاد دسترسی قابل اعتمادتر به اطلاعات مکانی عنوان شده است.اهمیت این تجربه برای ایران در آن است که حتی کشورهایی که ساختارهای اداری پیچیده دارند نیز به سمت ایجاد اکوسیستم داده حرکت کردهاند، نه صرفاً مجموعهای از سامانههای مستقل.در چنین اکوسیستمی، داده مکانی، اطلاعات زمین، نشانی، مالکیت و خدمات عمومی به صورت جداگانه تولید نمیشوند، بلکه با استانداردهای مشترک به یکدیگر متصل هستند.
بحران داده فقط مشکل مالک نیست پراکندگی اطلاعات ملکی اثر خود را فقط در هنگام خرید و فروش نشان نمیدهد.
برنامهریزی شهری نیز به داده دقیق درباره زمین و مالکیت وابسته است.محسن عبدالهی علویجه، کارشناس حوزه شهرسازی، در گفتوگو با برنا، معتقد است نبود دسترسی سریع و دقیق به اطلاعات ملکی میتواند اجرای طرحهای شهری و بازآفرینی را دشوار کند.وی میگوید: برای نوسازی بافتهای فرسوده، اجرای طرحهای توسعه شهری، تعیین کاربریها و برنامهریزی زیرساختی، دستگاههای اجرایی باید بدانند هر پلاک چه وضعیتی دارد، مالک آن چه کسی است، چه محدودیتهای حقوقی دارد و چه میزان از زمین قابلیت توسعه دارد.وی میافزاید: اگر این دادهها در چند پایگاه جداگانه نگهداری شود و میان آنها ارتباط کافی وجود نداشته باشد، تصمیمگیری شهری نیز با خطا مواجه میشود.از این منظر، داده ملکی فقط یک ابزار برای ثبت سند نیست؛
بخشی از زیرساخت برنامهریزی اقتصادی و شهری کشور است.
داده متناقض از نبود داده خطرناکتر است در بررسی مسئله دادههای ملکی باید میان «نبود اطلاعات» و «اطلاعات متناقض» تفاوت قائل شد.اگر دادهای وجود نداشته باشد، دولت میتواند برای تولید آن برنامهریزی کند، اما وقتی دو دستگاه درباره یک ملک اطلاعات متفاوتی داشته باشند، مسئله پیچیدهتر میشود.در این شرایط، پرسش اساسی این است که کدام داده معتبر است؟اگر یک نشانی در یک پایگاه با اطلاعات ثبتی مغایرت داشته باشد، اگر مالک در دو پایگاه با مشخصات متفاوت ثبت شده باشد یا اگر وضعیت یک ملک در دو سامانه متفاوت باشد، شهروند نباید مسئول حل اختلاف میان این دادهها باشد.اینجاست که ضرورت وجود یک مرجع دادهای معتبر مطرح میشود.این مرجع لزوماً به معنای آن نیست که تمام اطلاعات کشور در یک سرور یا یک سامانه فیزیکی نگهداری شود.
معماری مدرن میتواند توزیعشده باشد، اما باید استاندارد، شناسه، قواعد تبادل و منبع مرجع مشخص باشد.تعداد سامانه بیشتر الزاماً به معنای دولت هوشمند نیستدر سالهای اخیر گاهی موفقیت دولت الکترونیک با تعداد سامانههای ایجادشده سنجیده شده است، در حالی که شاخص واقعی باید میزان کاهش مراجعات، حذف ورود تکراری اطلاعات، کاهش زمان خدمت، کاهش خطای انسانی و افزایش قابلیت ردیابی فرآیندها باشد.اگر شهروند برای یک خدمت ملکی همچنان مجبور باشد اطلاعات مشابه را چند بار وارد کند، چند استعلام جداگانه بگیرد و برای اصلاح مغایرت میان سامانهها به دستگاههای مختلف مراجعه کند، صرفاً دیجیتال شدن ظاهر فرآیند نمیتواند به معنای هوشمندسازی باشد.گزارش B-READY بانک جهانی نیز دقیقاً همین شکاف را برجسته میکند.
این گزارش میان کیفیت مقررات، کیفیت خدمات عمومی و کارایی عملیاتی تفکیک قائل شده و نشان میدهد بسیاری از کشورها در تدوین مقررات عملکرد مناسبی دارند، اما در لایه خدمات دیجیتال، شفافیت و قابلیت همکاری هنوز شکاف قابل توجهی وجود دارد. نسخه اصلاحی چیست؟ راهکار نخست، توقف نگاه پروژهای به سامانههای ملکی و حرکت به سمت معماری ملی داده است.در این معماری باید مشخص شود که هر داده کجا تولید میشود، کدام دستگاه مسئول صحت آن است، چه نهادی مسئول بهروزرسانی آن است و سایر دستگاهها چگونه میتوانند از آن استفاده کنند.مرحله بعد، ایجاد یا تقویت شناسه یکتای ملک است؛
شناسهای که بتواند اطلاعات حقوقی، مکانی، نشانی، ساختمانی و مالی ملک را به یکدیگر متصل کند.مرحله سوم، توسعه رابطهای استاندارد و امن برای تبادل داده میان دستگاههاست. در این مدل، دستگاهها مجبور نیستند تمام پایگاههای خود را در یک سامانه واحد ادغام کنند، اما باید بتوانند اطلاعات مورد نیاز را بر اساس استاندارد مشترک و سطح دسترسی مشخص با یکدیگر مبادله کنند.مرحله چهارم نیز تعیین مسئولیت روشن برای کیفیت داده است.
اگر داده اشتباه باشد، شهروند نباید مجبور شود میان چند سازمان حرکت کند تا مشخص شود کدام دستگاه مسئول اصلاح اطلاعات است.امنیت داده نباید قربانی یکپارچگی شودیکپارچهسازی داده البته نباید با انتشار آزاد اطلاعات خصوصی شهروندان اشتباه گرفته شود.اطلاعات مالکیت، هویتی و مالی از دادههای حساس محسوب میشوند و دسترسی به آنها باید بر اساس قانون، هدف استفاده و سطح دسترسی مشخص انجام شود.مدل مناسب، «دسترسی عمومی به همه اطلاعات» نیست، بلکه اشتراکگذاری هوشمند و کنترلشده اطلاعات میان دستگاههای مجاز است.در این مدل، شهروند مالک حقوق خود باقی میماند و دستگاهها نیز فقط به دادهای دسترسی پیدا میکنند که برای انجام وظیفه قانونی خود به آن نیاز دارند.بنابراین، راهکار واقعی نه تمرکز کورکورانه همه دادهها در یک نقطه و نه پراکندگی کامل آنهاست؛
راهکار، ایجاد یک معماری فدره و استانداردشده با شناسههای مشترک، قواعد مشخص دسترسی و مرجعیت روشن داده است.پایان ماراتن با سامانه جدید اتفاق نمیافتدبحران داده ملکی در ایران با ایجاد سامانه سیزدهم، چهاردهم یا پانزدهم حل نخواهد شد.اگر سامانه جدید نیز بدون اتصال استاندارد به پایگاههای موجود ایجاد شود، تنها یک ایستگاه دیگر به مسیر شهروند اضافه خواهد کرد.مسئله اصلی باید از «سامانهسازی» به «یکپارچهسازی» تغییر کند.تجربه کرواسی، ازبکستان و حتی دادههای مقایسهای بانک جهانی نشان میدهد اصلاح موفق نظام ثبت و مدیریت زمین بر سه پایه استوار است: شناسه روشن، داده قابل اعتماد و قابلیت همکاری میان دستگاهها.اگر این سه مؤلفه شکل بگیرد، دستگاهها میتوانند همچنان وظایف تخصصی خود را حفظ کنند، اما دیگر لازم نیست هر کدام برای یک ملک «حقیقت جداگانه» تولید کنند.
به هر روی، مسئله دادههای ملکی در ایران در ظاهر یک مشکل اداری است، اما در عمق خود به امنیت حقوق مالکیت، کارآمدی بازار مسکن، عدالت مالیاتی، سیاستهای حمایتی، برنامهریزی شهری و حتی امکان استفاده اقتصادی از داراییهای ملکی ارتباط دارد.ایمان رفیعی از «حبس اطلاعاتی» میگوید، محمد اذغاب نسبت به پیامدهای جزیرهای شدن دادهها برای نظارت بر بازار و مقابله با سوداگری هشدار میدهد و محسن عبدالهی علویجه نیز اثر این پراکندگی را در برنامهریزی شهری و بازآفرینی میبیند.
نقطه مشترک این دیدگاهها یک مسئله است: داده ملکی باید از دارایی سازمانی به زیرساخت عمومی حکمرانی تبدیل شود.در نهایت، مالک نباید برای اثبات مالکیت خود میان سامانههای مختلف سرگردان شود. دولت نیز نباید برای پاسخ به یک پرسش ساده درباره یک ملک، چند پایگاه اطلاعاتی را به صورت جداگانه جستوجو کند.تجربه جهانی نشان داده است که دیجیتالی شدن واقعی زمانی اتفاق میافتد که سامانهها بتوانند با یکدیگر صحبت کنند.
بانک جهانی در گزارش ۲۰۲۵ خود نیز نشان داده که حتی در سطح جهانی، تنها بخشی از اقتصادها به چنین سطحی از قابلیت همکاری رسیدهاند و همین شکاف، یکی از مهمترین میدانهای اصلاح دولت دیجیتال است.بنابراین، راه نجات بازار مسکن از این «ماراتن دیجیتال» نه ساخت سامانهای تازه، بلکه ایجاد حکمرانی یکپارچه داده ملکی، شناسه یکتای ملک، استاندارد مشترک و تبادل برخط اطلاعات است.تا زمانی که هر دستگاه بخشی از حقیقت یک ملک را در اختیار داشته باشد و شهروند مجبور باشد این قطعات را برای دولت کنار هم بگذارد، دولت الکترونیک در حوزه مسکن بیشتر شبیه بروکراسی دیجیتال خواهد بود.
انتهای پیام/
منبع: خبرگزرای برنا
