اقتصاد۲۴- رضا بیدار، کارشناس حوزه ساختمان در یادداشتی نوشت. بازار مسکن ایران با تناقضی نگرانکننده روبهرو شده است: درحالیکه هزینه ساخت با سرعتی کمسابقه افزایش مییابد، رشد قیمت فروش مسکن در بسیاری از مقاطع از افزایش هزینه نهادههای ساختمانی عقب مانده است. همزمان، طولانی بودن فرایند صدور مجوز و پروانه ساختمانی، دوره خواب سرمایه را افزایش داده و انگیزه سازندگان برای آغاز پروژههای جدید را کاهش داده است. حاصل این وضعیت، کاهش تدریجی جذابیت اقتصادی تولید مسکن است؛
اتفاقی که در صورت تداوم، میتواند به افت عرضه، تشدید کمبود واحدهای جدید و افزایش فشار قیمتی در سالهای آینده منجر شود. هزینه ساخت در حال سبقت گرفتن از قیمت مسکن است بر اساس گزارش منتشرشده از دادههای مرکز آمار ایران، شاخص قیمت نهادههای ساختمانهای مسکونی شهر تهران در زمستان ۱۴۰۴ نسبت به زمستان سال قبل ۹۶.۸ درصد افزایش یافته است. تورم سالانه این نهادهها نیز به ۶۱.۸ درصد رسیده و هزینه مصالح در مقایسه با فصل قبل ۳۶ درصد رشد کرده است. در بعضی گروهها، از جمله چوب، افزایش قیمت بهمراتب شدیدتر بوده است.
در مقابل، شاخصهای مرتبط با بخش مسکن در ماههای پایانی سال ۱۴۰۴ عمدتاً رشد کمتری را نشان میدادند. برای نمونه، تورم سالانه بخش مسکن در دیماه ۱۴۰۴ حدود ۳۶.۵ درصد گزارش شده است. البته این شاخص با قیمت معاملاتی ملک یکسان نیست، اما مقایسه آن با تورم نهادههای ساختمانی، شکاف فزاینده میان هزینه تولید و ظرفیت افزایش قیمت در بازار را نشان میدهد.
این شکاف برای سازنده معنای روشنی دارد: قیمت سیمان، فولاد، تأسیسات، تجهیزات، دستمزد و خدمات فنی با شتاب زیادی افزایش پیدا میکند، اما بازار فروش به دلیل کاهش قدرت خرید خانوارها قادر نیست تمام این افزایش هزینه را بلافاصله بپذیرد. در چنین شرایطی، حاشیه سود سازنده کاهش مییابد و برآورد اقتصادی پروژهها دشوارتر میشود. پروژهای که در زمان خرید زمین سودآور به نظر میرسد، ممکن است چند ماه بعد، با جهش قیمت مصالح و هزینههای اجرایی، بخش زیادی از توجیه اقتصادی خود را از دست بدهد.
افزایش قیمت مسکن الزاماً به معنای سود بیشتر سازنده نیست یکی از برداشتهای نادرست درباره بازار مسکن این است که هر افزایش قیمتی در ملک، به معنای افزایش سود سازندگان است. این تصور زمانی درست خواهد بود که قیمت فروش دستکم متناسب با مجموع هزینه زمین، مصالح، دستمزد، عوارض، تأمین مالی و ریسک پروژه افزایش پیدا کند. اگر هزینه ساخت نزدیک به ۶۰ درصد بهصورت سالانه و نزدیک به ۱۰۰ درصد بهصورت نقطهبهنقطه افزایش یابد، اما قیمت قابل تحقق ملک در بازار تنها حدود ۴۰ تا ۵۰ درصد بالا برود، بخش قابل توجهی از افزایش اسمی قیمت فروش صرف جبران افزایش هزینهها خواهد شد.
در چنین شرایطی، سود واقعی سازنده ممکن است کاهش پیدا کند؛ حتی اگر قیمت نهایی آپارتمان بالاتر از سال قبل باشد.
منبع: اقتصاد24
