فرزاد میررضایی مدیرکل ثبت اسناد و املاک استان سمنان در گفتوگو با میزان، با اشاره به اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اظهار کرد: یکی از مهمترین اهداف این قانون، ساماندهی وضعیت مالکیتهایی است که در طول سالهای گذشته بر مبنای اسناد عادی، قولنامهها و معاملات غیررسمی شکل گرفتهاند و به دلایل مختلف در نظام رسمی ثبت کشور انعکاس پیدا نکردهاند.
تبدیل مالکیتهای مبهم به وضعیت قابل شناسایی
میررضایی با بیان اینکه سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی در چارچوب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ایجاد شده است، افزود: فلسفه اصلی این سامانه، فراهم کردن امکان ثبت و ساماندهی ادعاهای ناشی از اسناد عادی و معاملات غیررسمی و حرکت از وضعیتهای مبهم و غیررسمی به سمت وضعیت قابل شناسایی و در نهایت قابل ثبت در نظام رسمی است.
وی ادامه داد: در واقع، این سامانه قرار نیست صرفاً یک بستر برای ثبت اطلاعات باشد؛ بلکه بخشی از فرآیند ساماندهی سابقه مالکیتی املاک و فراهم کردن زمینه برای تعیین تکلیف ادعاهایی است که خارج از فرآیند رسمی ثبت ایجاد شدهاند.
یک مشکل قدیمی؛ تعارض میان واقعیت و سابقه رسمی ملک
مدیرکل ثبت اسناد و املاک استان سمنان درباره مهمترین مشکلی که سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی به دنبال حل آن است، گفت: یکی از چالشهای جدی حوزه املاک، پراکندگی و تعارض اطلاعات مالکیتی و وجود حجم قابل توجهی از معاملات عادی است که خارج از نظام ثبت رسمی انجام شدهاند.
میررضایی تصریح کرد: وقتی وضعیت واقعی یک ملک با وضعیت رسمی آن منطبق نباشد، زمینه برای شکلگیری اختلافات و دعاوی متعدد فراهم میشود؛ از جمله دعاوی اثبات مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی، ابطال سند و معاملات معارض؛ بنابراین هر اقدامی که بتواند این فاصله را کاهش داده و اطلاعات مالکیتی را شفافتر کند، در کاهش اختلافات و پیشگیری از تشکیل پروندههای قضایی مؤثر خواهد بود.
اسناد عادی چگونه به چالش قضایی تبدیل میشوند؟وی با اشاره به آثار گسترده اسناد عادی و قولنامهای در نظام قضایی بیان کرد: یکی از آسیبهای مهم، ایجاد تعارض میان وضعیت واقعی و وضعیت رسمی ملک است. همچنین امکان ارائه اسناد عادی با تاریخهای متفاوت، در برخی موارد زمینه بروز اختلاف، جعل و سوءاستفاده را فراهم کرده است.
مدیرکل ثبت اسناد و املاک استان سمنان افزود: رویکرد قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، حرکت از این وضعیت به سمت ثبت رسمی، شفافیت مالکیت و ایجاد سابقه قابل اتکا در نظام ثبتی است.
آیا قولنامهها یکباره بیاعتبار میشوند؟
میررضایی در پاسخ به این پرسش که آیا با اجرای قانون، اعتبار قولنامهها از بین میرود، گفت: این برداشت که با اجرای قانون تمام قولنامههای سابق یکباره باطل و بیاعتبار میشوند، برداشت دقیقی نیست. قانون برای وضعیتهای مختلف، احکام و ضمانت اجراهای مشخصی پیشبینی کرده و آثار حقوقی هر معامله به نوع ملک، وضعیت ثبتی آن، زمان انجام معامله و سایر شرایط قانونی بستگی دارد.
وی ادامه داد: در مواردی که ملک دارای سند مالکیت است و انتقال عادی نسبت به آن صورت گرفته، عدم اقدام در مهلت مقرر قانونی میتواند آثار حقوقی مهمی داشته باشد؛ بنابراین مردم نباید تصور کنند که میتوانند ثبت ادعا و تعیین تکلیف وضعیت ملک خود را بدون توجه به مهلتهای قانونی به آینده موکول کنند.
هشدار درباره از دست رفتن حمایتهای قانونی
مدیرکل ثبت اسناد و املاک استان سمنان با تأکید بر اهمیت رعایت مهلتهای قانونی گفت: قانون برای ثبت ادعا و پیگیری آن، مهلت و ضمانت اجرا در نظر گرفته است؛ بنابراین تأخیر در اقدام میتواند موجب از دست رفتن برخی حمایتهای قانونی و محدود شدن امکان استناد قضایی به ادعاهای ثبتنشده شود.
میررضایی خاطرنشان کرد: البته آثار حقوقی عدم اقدام، با توجه به نوع ادعا و وضعیت ثبتی ملک متفاوت است و نمیتوان برای همه پروندهها یک حکم واحد صادر کرد. به همین دلیل توصیه ما این است که افراد مشمول قانون، وضعیت ملک و مستندات خود را به دقت بررسی و در مهلت مقرر قانونی اقدام کنند.
پایان تدریجی معاملات خارج از نظام رسمی
وی درباره امکان طرح دعاوی مبتنی بر اسناد عادی پس از اجرای کامل قانون اظهار کرد: در موارد مشمول ماده یک قانون، اصل بر این است که یک سال پس از راهاندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، معاملات مشمول قانون باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسند و در غیر این صورت، دعاوی مربوط به آن معامله و ادله مربوط به آن، اصولاً قابل استماع نخواهد بود؛ البته قانون استثناهایی نیز پیشبینی کرده است.
میررضایی افزود: بنابراین پیام اصلی قانون برای معاملات جدید روشن است؛ مسیر امن و قانونی معاملات اموال غیرمنقول، ثبت رسمی آنهاست و نباید مردم برای معاملات ملکی مهم، صرفاً به تنظیم قولنامه و اسناد عادی اکتفا کنند.
سامانهای برای پیشگیری، نه صرفاً ثبت اطلاعات
مدیرکل ثبت اسناد و املاک استان سمنان درباره نقش این سامانه در کاهش پروندههای قضایی گفت: وقتی ادعاهای مالکیتی در یک بستر مشخص ثبت و اطلاعات آنها به فرآیند رسمی ثبت متصل میشود، امکان شناسایی تعارضات و کنترل نقلوانتقال افزایش پیدا میکند.
وی اضافه کرد: این موضوع میتواند ظرفیت پیشگیری از جعل، معاملات معارض، تصرفات غیرقانونی و زمینخواری را افزایش دهد و در نهایت، از شکلگیری بخشی از اختلافات و پروندههای قضایی جلوگیری کند.
سامانه چگونه به مقابله با جعل و فساد کمک میکند؟
میررضایی با اشاره به نقش شفافیت اطلاعاتی در پیشگیری از فساد گفت: متمرکز شدن اطلاعات ادعاهای مالکیتی و مستندات مرتبط با آنها، امکان تطبیق اطلاعات و شناسایی تعارضها را افزایش میدهد و وابستگی به اسناد کاغذی پراکنده را کاهش میدهد.
وی افزود: طبیعتاً هیچ سامانهای به تنهایی نمیتواند ادعا کرد که جعل، زمینخواری یا معاملات معارض را بهطور کامل از بین میبرد، اما ایجاد سابقه اطلاعاتی منسجم و حرکت معاملات به سمت ثبت رسمی، ابزارهای مؤثرتری برای شناسایی و پیشگیری از این تخلفات در اختیار نظام ثبتی و قضایی قرار میدهد.
توصیه مهم به صاحبان اسناد عادی
مدیرکل ثبت اسناد و املاک استان سمنان در پایان با تأکید بر ضرورت توجه مردم به موضوع گفت: صاحبان اسناد عادی، قولنامهها و ادعاهای مالکیتی نباید سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی را صرفاً یک اقدام اداری تلقی کنند.
میررضایی خاطرنشان کرد: توصیه جدی ما این است که افراد، وضعیت ثبتی ملک، مستندات و مهلتهای قانونی خود را بررسی کنند و در صورت شمول قانون، ادعای خود را در موعد مقرر ثبت و فرآیند قانونی تبدیل وضعیت آن به سند رسمی را پیگیری کنند.
وی تأکید کرد: بیتوجهی به مهلتهای قانونی میتواند پیامدهای حقوقی داشته باشد و در چنین موضوعاتی، پیشگیری بسیار کمهزینهتر از ورود به اختلاف و تشکیل پرونده قضایی است.
منبع: خبرگزاری میزان
