بازار خدمات مهندسی ساختمان از «تعارضمنافع» پاکسازی میشود؛ گزارش «دنیایاقتصاد» از تدارک ۳ اصلاح در مقررات ساختمانی
– نماینده مالک و شهرداری برای «نظارت» بر کار سازنده ساختمان برای اولینبار در نظام ساختمانی کشور «تفکیک» میشود
– آیا بازار «فروش امضا» و «سازنده کاغذی» جمع میشود؟
گروه مسکن و شهری: متولی بخش مسکن، مقررات حاکم بر بازار «خدمات مهندسی ساختمان» را با هدف رفع سه ایراد از ساختوسازهای مسکونی در شهرها تغییر داد؛ محصول نهایی این اصلاحات قرار است به «تضمین کیفیت ساخت آپارتمانهای جدید» منجر شود و از این مهمتر، اجرای کامل «مقررات ملی ساختمان» از جمله ایمنی و تابآوری بنا در برابر حوادثی همچون جنگهای اخیر را در پی داشته باشد.
به گزارش «دنیایاقتصاد»، طی روزهای آینده، نسخه جدید آییننامه اجرایی 2فقره از مفاد کلیدی قانون نظام مهندسی ساختمان، برای تصویب نهایی به هیات وزیران میرود. براساس آنچه وزارتخانه مسوول «تدوین و اجرای مقررات ملی ساختمان» در قالب پیشنویس این آییننامه تدارک دیده، «رابطه قدیمی و معیوب بین سه ضلع اصلی و ذینفع در بازار ساختمانسازی و خدمات مهندسی» دچار تغییر میشود. این تغییر تا حدود زیادی ایرادات مزمن فعلی را برطرف میکند؛ هر چند هنوز جای 2اصلاح مکمل در آن خالی است.
خدمات ساختمانی «کوپنی» جمع میشود؛ مهندسان ساختمان آزاد خواهند شد
از دهه 80 تاکنون، سیاستگذار بخش ساختمان با تفسیر نادرست از قانون نظام مهندسی ساختمان، آییننامه اجرایی آن را طوری تنظیم کرد که «مهندسان ساختمانی» برای شغل نظارت بر کار سازندهها، به جای آنکه براساس «صلاحیتشان در یک بازار کاملا رقابتی» انتخاب شوند، بهصورت «سهمیهای» توسط سازمانهای نظام مهندسی، گزینش و به پروژهها اعزام میشدند.
طی این سالها از مرکز پژوهشهای مجلس گرفته تا جامعه کارشناسی صنعت ساختمان، «نقدهای کلیدی» به کار کوپنی در بازار مهندسان ساختمان و خدمات ساختمانی وارد شد از جمله اینکه، «مسیر تعیین سهمیه برای مهندسان بهویژه مهندسان حقوقی» از نگاه ذینفعان این بازار، مشخص نبود و حتی ابهاماتی درباره «توزیع کوپن براساس سهمیه واقعا خالی برخی حقیقیها و حقوقیها» در برخی شهرها مطرح بود.
«ارجاع کار» به مهندس ساختمانی از طرف سازمانی که باید «اصول و قواعد کلی» بازار خدمات مهندسی را ترسیم کند و نه به ماشین انتقال مهندسان به پروژهها بدل شود، باعث شده در عمل وقت و توان این سازمانها عملا به انجام کارهای اجرایی روزمره صرف شود.
در عین حال، «گزینش» مهندس ساختمان برای نظارت به جای «رقابت» برای ورود به بازار خدمات مهندسی، به سرکوب صلاحیتها و برتریها و محرومیت سازندهها در دسترسی به مهندسان برتر بر اساس خواسته و اختیار آنها منجر میشود که نتیجه این مسیر معیوب، «افت کیفیت» خدمات مهندسی بهخاطر «تخریب انگیزه ارائه بهترین خدمات در نبود شرایط رقابتی» است. شیوه فعلی خدمات مهندسی، علاوه بر «کار کوپنی»، ایراد دیگری هم دارد و آن، «ماموریتهای متعارض مهندس ناظر» است.
مهندس ناظر بعد از اینکه به صورت کوپنی به پروژه اعزام میشود، هم باید از طرف «مالک» بر کار سازنده «نظارت» کند و هم نماینده «شهرداری» برای کنترل حسن اجرای مقررات ملی، ضوابط فنی و ایمنی ساختمان است.
این دو وظیفه در تعارض با هم هستند؛ چون از یک طرف مالک و سازنده به شکل بالقوه بهخاطر مسائل اقتصادی بازار ملک، تمایل دارند برخی مقررات و خطوطقرمز ساختوساز را که باعث کاهش ارزش اقتصادی بنا میشود یا برعکس باعث جهش قیمت آن بنا خواهد شد، «رعایت نکنند» اما از طرف دیگر، شهرداریها به نیابت از حاکمیت، وظیفه دارند ضامن «تولید ساختمانهایی در شهر باشند که آسایش، آرامش و ایمنی شهروندان به عنوان بهرهبرداران ساختمان در آنها رعایت میشود.» در نتیجه وقتی مهندسناظر باید همزمان جوابگوی خواستههای مغایر هر دو سمت باشد، تضمینی برای «حسن نمایندگی» شهرداریها وجود ندارد. پیشنویس آییننامه جدید قانون نظام مهندسی ساختمان، هر دو ایراد را برطرف کرده است.
در شکل جدید، اسمی تحت عنوان «مهندسناظر» در بازار خدمات مهندسی وجود ندارد، بلکه نقش این اسم را همان مهندسان ساختمان با عنوان جدید «مدیر پروژه» بازی خواهند کرد. مدیر پروژه ساختمانی، اما برخلاف رویه فعلی، مستقیم توسط مالک پروژه ساختمانی انتخاب میشود.
نحوه انتخاب به شکلی خواهد بود که «سامانه الکترونیک مرکزی دربرگیرنده اسامی همه افراد دارای صلاحیت خدمات مهندسی ساختمان» بعد از آنکه مالک، مهندس مدنظر خود را انتخاب کرد، «ظرفیت فعالیت فرد منتخب» را براساس شاخصهای شفاف و قابل مشاهده و راستیآزمایی، مورد سنجش قرار میدهد و در صورتی که یک فرد حقیقی و حقوقی به لحاظ زمان آزاد با توجه به پروژههای از قبل متعهدشده، امکانپذیرش بیشتر خدمات مهندسی را داشته باشد، به استخدام مالک درمیآید.
مدیر پروژه بدون آنکه حق اجرای عملیات ساختمانی داشته باشد، به نمایندگی از مالک پروژه مکلف به کنترل نحوه ساخت و رعایت مقررات ملی ساختمان توسط سازنده خواهد بود. بازیگر بعدی در مسیر جدید خدمات مهندسی ساختمان، «پیمانکار پروژه» است؛ این نقش همان سازنده اصلی ساختمان است که او هم براساس پروانه صلاحیت ساخت، توسط مالک انتخاب میشود. اما پیمانکار باید بابت نحوه ساخت، جوابگوی مدیر پروژه باشد.
«ضلع چهارم» به ساختوساز اضافه میشود
«تعارض منافع» در کار مهندس ناظر در اصلاحات آماده اعمال در خدمات مهندسی ساختمان، با تعریف یک نقش جدید تحت عنوان «بازرس ساختمان» برطرف میشود. همانطور که «مدیر پروژه» به نمایندگی از مالک برای نظارت بر کار «پیمانکار پروژه» استخدام میشود، «بازرس ساختمان» نیز به شکل «مستقل از مالک، مدیر و پیمانکار»، به نیابت از شهرداریها، «تمام ضوابط و قواعد ساختمانسازی و همچنین مقررات ملی ساختمان و شهرسازی» را در هر یک از ساختوسازها برعهده میگیرد. استقلال «بازرس» از پروژه باعث میشود، مسوولیت حاکمیتی این گروه جدید در بازار خدمات مهندسی ساختمان بدون آلودگی به مباحث «تعارض منافع» ادا شود.
«نفع شهروندان» از اصلاحات مهندسی در ساختوساز
فروش گرانترین کالای مصرف خانوار، بدون «ضمانت بهرهبرداری»، بزرگترین ایراد وضع موجود بازار خدمات مهندسی ساختمان در کنار دو ایراد دیگر است. طبق قانون نظام مهندسی ساختمان، سازندهها باید ساختمانهای احداثی را نزد شرکتهای بیمهگذار، «گارانتی» کنند. اما این «بدیهیترین» شرایط تولید ساختمان طی دههها از سمت بازیگران صنعت ساختمان جدی گرفته نشد.
طبق آنچه در نسخه جدید آییننامه قانون نظام مهندسی ساختمان آمده است، «پیمانکار پروژه» موظف است قبل از شروع هرگونه عملیات تخریب، گودبرداری و در نهایت شروع ساختوساز، «اقدام به تهیه بیمه کیفیت ساختمان» کند. در عین حال، مدیر پروژه باید یکی از مواردی را که در پروسه نظارت بر کار پیمانکار کنترل میکند، گواهی بیمه ساختمان باشد. بیمه کیفیت باعث خواهد شد خیلی از «کمکاریهای سازندهها» در بخشهای پنهان ساختمان و حتی بخشهای مرئی، جلوگیری شود.
یکی از «انحرافات اساسی» عمده ساختمانهایی که طی دهههای اخیر احداث شدند و پیامد آن در جنگهای اخیر دیده شد، «خلأ تابآوری» در برابر حملات هوایی ناشی از رعایت نشدن مقررات ملی مربوط به «پدافند غیرعامل» بود. ساختمانها باید به اتاق امن و دیوارهای میانی با شرایط پناهگیری مجهز باشند.
2 نقطهضعف آییننامه جدید
بهرغم اصلاحات امیدوارکننده که در رگولاتوری جدید بازار خدمات مهندسی ساختمان در نظر گرفته شده، هنوز برای 2 ایراد کنونی، در این نسخه فکر نشده است. ایراد اول، «دستمزد» مهندسان ساختمانی است. دستمزد مهندسان ساختمانی در حال حاضر براساس «تعرفه دولتی» تعیین میشود و چون ضریب پایه تعرفه دولتی، «قیمت ساخت بسیار پایینتر از قیمتهای موجود در بازار تولید مسکن» است، دستمزد مهندسان نیز در مقایسه با تعرفههای مشابه در کشورهای منطقه پایین است و حتی پاسخگوی هزینههای زندگی نیست.
شغل مهندسی ساختمان بهدلیل اهمیت این نوع فعالیت، لازم است به شکل تماموقت توسط مهندسان دیده شود و در نتیجه دستمزدها نیز باید واقعی باشد نه دستوری. «تعیین دستمزد مهندسان ساختمانی براساس رقابت ناشی از مهارت، تخصص و کارنامه حرفهای آنها در بازار» باید جای «تعرفه دولتی» را بگیرد. نقطه ضعف دیگر نیز به رابطه «پیمانکار با مالک و مدیر پروژه» مربوط میشود. پیمانکار توسط مالک انتخاب میشود؛ اما باید به مدیر پروژه «پاسخگو» باشد؛ این مدل احتمال اثرپذیری پیمانکار از فرامین مدیر پروژه را کاهش میدهد.
مشهد روزانه حدود ۱۶۰ میلیارد تومان هزینه جاری دارد
هشدار رئیس سازمان نظام مهندسی به ساختمانسازهای تهران
چالش های ساختمان سازی در ایران؛ از تورم تا صدور پروانه
کاهش پروانه ساختمانی رکود ساخت را تایید کرد
گیر «نوسازی» بافتفرسوده چیست/ مالیات یا عوارض شهرداری؟
معاون سردبیر و دبیر گروه های مسکن، شهری و گردشگری روزنامه دنیای اقتصاد
شکار هر فرصتی برای "تحلیل تازه ترین داده ها و اطلاعات درباره بازار مسکن"، "ورزش منظم"، "تفریح و بازی با کسری، پسرم و زندگی با همسرم"
خزش مسکن با خریدهای طلایی
پنج سوال شهردار تهران درباره «تراکمهای جنگی»
تناقض تاریخی در بازار مسکن
تراکم ساختمانی علیه تابآوری
ردیابی نرخ بهره در بازار اجاره
تصویر غیرواقعی از اوراق مسکن
منبع: دنیای اقتصاد
